法律故事会
2025年第5期（总第9期）
【前言】
上海杜继业律师将法院判决的典型案例改编成法律故事并进行评论，分享给大家，让学法、知法、守法成为一种时尚。
农村房屋买卖合同（俗称“小产权房”）本身依法应属无效，已无争议。但房屋买卖合同无效之后应该如何处理，全国并不一致，而本次讨论的最高院入库案件，将对全国法院起到指导作用，让农村房屋买卖的后果具有可预测性，进而促进此类房屋交易，让其焕发生机。
【开讲啦】
2007年，阎某把村里256平米的宅院以10万元卖给城镇居民刘某，含房屋和土地使用证。刘某入住后进行了改造，换大门、加雨棚、修房顶。
2019年3月，阎某起诉，要求确认房屋买卖协议无效，双方互相退还房屋和购房款。刘某反诉，要求退还10万元购房款，支付修缮改造费2.69万元、补偿款70万元（以评估价为准），收到款项后退还房屋。
审理中，刘某申请宅基地区位补偿评估，因条件不足未成功。2021年8月23日，法院判决协议无效，阎某10日内退还10万元购房款，赔偿刘某224000元；刘某收到款项后10日内退还房屋；驳回双方其他诉求，双方均未上诉。
法院认为，房屋买卖发生在民法典施行前，适用当时法律。农村宅基地属集体所有，宅基地使用权与集体经济组织身份相关，非本集体成员无权取得。阎刘二人协议虽卖房屋，实则处分集体土地使用权，违反法律规定，合同无效。
合同无效，双方应返还财产。因双方都有过错，阎某违规卖房且违背诚信，负主要责任；刘某违规买房，负次要责任。法院酌情确定刘某修缮费用2万元，考虑其信赖利益损失，结合房屋区位、周边房价等，认定损失30万元，最终判定阎某承担70%赔偿责任，即22.4万元。
【故事原型】
上述故事根据山西省长治市潞州区人民法院（2021）晋0403民初1190号民事判决所涉案件改编。该案例被最高人民法院于2024年选入“人民法院案例库”，其“裁判要旨”将对全国法院具有指导作用。
【律师评论】
上海市高院，曾发布过《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民—[2004]4号），多年来上海市各基层法院都是按此意见处理农村宅基地房屋买卖纠纷案件，该意见的核心内容可概括如下：
（1）本乡集体经济组织成员间房屋买卖，合同有效。
（2）出售给本乡以外人员，获相关组织和部门批准，合同有效。
（3）出售给本乡以外人员，未经批准，合同未履行或购房人未实际居住使用，合同无效，双方返还房屋及购房款。
（4）出售给本乡以外人员，未经批准，合同已履行完毕且购房人已实际居住使用，暂不表态合同效力，承认购房人对房屋的占有、居住、使用权利。若房屋已拆迁或纳入拆迁范围，扣除购房款后，考虑购房人重新购房合理支出，购房人与出卖人按约 7：3 比例分割补偿款。
但近年来，上海部分法院已经突破了上述发布于2004年的指导意见。如上海市浦东新区人民法院2021年审理的徐某等与陈某年等农村房屋买卖合同纠纷一案，该案判决结果就是认定买卖合同无效，买方返还房屋，卖方退还房款并支付相应利息（也有判决认为买方实际居住了房屋，所以不支持其利息损失），并没有按照上海高院的指导意见对合同效力暂不表态。
而本次最高院发布的入库案例，其裁判要旨为：农村房屋买卖协议因违反法律禁止性规定而属无效协议，协议无效后双方负互返还义务，但是买方的信赖利益损失应当根据涉案房屋的区位、买卖当时及目前周边的房地产价格等因素予以酌情认定，并由卖方根据过错程度负责赔偿。
入库案例和上海高院的指导意见，在利益分配比例方面是一致的。需要指出的是，由于小产权房原则上不允许出售的，鉴定机构难以进行价格鉴定，故赔偿金额在主要依靠承办法官酌定。但无论如何，小产权房纠纷终于有了全国统一的处理方案，相信全国各地法院将逐步参考该入库案例的裁判要旨，最终实现同案同判。同时，也将促进小产权房交易，激活农村的经济活力。
文/上海杜继业律师：恒都（上海）律师事务所资深律师，电话13611980805（微信同号）。
