【导语】如果买到存在质量问题的房屋，通常认为当然应由卖方承担瑕疵担保责任，但实际上对于“二手房”来说，由于有的房龄已达几十年，如果一律要求二手房不存在任何质量问题也不现实。对此，上海市高院曾发布过指导意见，我们来看一下上海高院的观点。
一、上海高院：“ 二手房 ” 买卖合同中，因房屋质量问题引发纠纷，出卖人应如何承担房屋质量瑕疵担保责任?
买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于 “ 二手房 ” 买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
二、如何理解上海高院二手房质量问题引发纠纷的处理意见？
根据上海高院的指导意见，二手房的卖方是否承担责任，主要看两方面：
1. 卖方是否故意隐瞒房屋质量问题
所谓的“故意隐瞒”是指刻意隐瞒真相，不让人知道。首先，卖方要明知房屋存在质量问题而刻意隐瞒，如果属于隐蔽瑕疵，卖方并不明知的，不需要承担责任；如果卖方已知晓房屋质量问题，但已经如实相告的，也不需要承担责任。
2. 所产生的质量问题属于隐蔽瑕疵，要看是否是卖方在装潢、使用过程中产生的且未如实告知。如果质量问题与卖方无关且卖方并不知晓，或者与卖方有关但已经如实相告的，也不需要承担责任。
三、上海司法实践是如何处理二手房质量问题所引发的纠纷的？
引用案例：上海市浦东新区人民法院 (2022)沪0115民初18772号
基本事实：关于房屋质量问题，买方向邻居了解到房屋之前就漏水，而且没有维修。卖方答辩称，在交房时，房屋没有出现漏水，之前有漏水，已经找人修好了，原告也没有提出任何异议。
关于房屋质量问题，法院的裁判意见认为：至于原告诉请要求被告因房屋漏水而承担赔偿责任，由此涉及被告作为出卖人的瑕疵担保责任。
一般情形下，房屋买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但是本案系争房屋为具有数十年房龄的二手房，已历经数手房主，并可能存在数次装修、装饰等现状，原告作为买受人对房屋的现状也应有理性的判断。
对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装修、使用过程中所产生，而系房屋本身老化等原因引起的，除非出卖人故意隐瞒或重大过失未告知买受人，一般不宜过分加重出卖人的瑕疵担保责任。
本案中，原告曾至系争房屋看房，但在买卖合同签订时并未对房屋质量问题提出要求，双方买卖合同中亦未对此作出约定，现其在买卖合同签订后对房屋质量问题提出异议，但并未举证此漏水问题系被告故意隐瞒或重大过失未告知，故其要求出卖人即被告对此漏水问题承担质量瑕疵担保责任，本院不予支持。
法院以上裁判意见可以看出，法院就是根据上海高院的指导意见进行裁判的。对于二手房的质量问题基本逻辑是这样的：二手房情况复杂，有的已经几十年房龄了，很难要求二手房不存在任何质量问题，因此对于二手房的卖方承担房屋质量问题的责任持谨慎的态度。
但是，对于本案而言，卖方承认之前漏过水，但又称已经维修好。而从逻辑上看，既然现在又漏水了，就说明漏水问题并没有修好，而且可以推定房屋存在质量问题卖方是明知的。至于卖方是否已经将漏水的事实如实告知买方，举证责任应在卖方而不在于买方。而且“未告知”属于否定性命题，买方其实是无法证明的。
综上所述，笔者认为本案中法院对举证责任的分配及判决结果有待商榷，不尽合理。遗憾的是，未发现买方有上诉的行动。
【结语】根据以上分析，我们可以看出的是，对于二手房的质量问题，主张卖方承担时，法院是持谨慎态度的。因此，在签订房屋买卖合同时，务必对房屋可能存在的质量问题进行明确约定，以免出现质量问题维权时陷于被动。
文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，13611980805）
