【导语】房屋买卖过程中，一般认为主要风险在买方，而忽视卖方风险。实际上，卖方同样存在诸多风险，上海资深房产律师杜继业根据工作中遇到各种案例，将卖方遇到的常见法律风险总结如下。
一、存在租赁的待售房屋可能遇到的法律风险
法律规定“买卖不破租赁”，且承租人有优先购买权。如果房屋出售交付之时，仍处于租赁合同期限内，则卖方应提前通知承租人并告知买方房屋出租的事实。如果承租人不愿意购买，应当让承租人出具一份放弃优先购买权的证明；如果租赁合同在约定的房屋交付日期还没有到期，就需要与承租人协商解除租赁合同或者与买方就房屋交付期限协商一致，否则卖方就要承担违约责任。
二、注意定金保管条款
如果买卖双方约定定金交由中介保管，但买方同时也会要求卖方出具定金收据，视为卖方已经收到了定金，那么卖方就要受定金规则的约束。
另一方面，卖方需要注意的是，有的中介公司管理不规范，定金有可能支付到员工个人账号或者直接微信转给个人，而一旦定金被该员工挪用，将带来一系列纠纷，还会妨碍房屋买卖交易的顺利进行。
三、警惕中介私自修改合同
实务中，中介公司为了防止“跳单”或其他考虑，往往不让买卖双方单独见面。中介公司人员分别商谈之后，先让一方签字，然后再拿给另一方签字，在这工程中，尤其存在空白未填写的合同，中介可能会未经买卖双方一致同意即私自修改合同文本，由此让买卖双方产生争议进而影响房屋买卖合同履行。
四、约定户口迁出时间要谨慎
关于户口迁出，买方一般均会要求约定违约责任条款。而对于卖方而言，首先要明确自己可迁出户口的时间节点，尽可能将时间约定宽松些，避免承担违约责任。
五、未能及时注销抵押的风险
如房产存在抵押，则卖方需在约定的时间之前，没有约定的，应在过户之前，将抵押注销。如果需要使用买方的首付注销抵押，则应提前咨询银行办理还贷和注销抵押的流程和手续，要注意各流程之间的衔接，否则也可能产生违约责任。
六、卖方不能及时拿到买方银行贷款的风险
由于买方原因或者由于银行本身的原因，都可能导致卖方不能及时拿到买方的银行贷款。因此，卖方应该明确支付房款是买方的基本义务，应约定如果银行贷款不足，买方应以现金的形式不足；如果银行房贷超过一定的期限，则视为买方延迟支付房款，应依约支付相应违约金，这样可以督促买方设法让银行尽快放贷。
【结语】对于卖方而言，最重要的就是收取房款，因此跟“钱”有关的事，卖方都应特别注意，其目的有二：一是顺利收到钱；二是不要因违约而赔给别人钱。
文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：13611980805）
