【导读】上海“认房不认贷”落地后，中介沸腾了，挂牌量大涨。但接下来，对于买卖双方而言，却应该冷静，不仅买方，卖方也如果不慎也可能陷入违约境地。以下分享一则李女士卖房经历，供朋友们参考。
李女士打算将名下一套房卖掉置换一套学区房，可苦于市场行情不好，独家委托某家中介公司挂牌3个月了，无一人看房。李女士是个急性子，于是在房产中介小王的建议下，将房子的售价一降再降，由最初的530万，降到了480万。李女士想这下可以很快卖掉了吧。
没想到，仍然无人问津。
中介小王自认为是个比较有眼光的人，他觉得随着经济好转，房产市场很快就会好转，而且他认为480万确实已经比较低了。于是，小王找到自己的朋友小马跟李女士签了房屋买卖合同，约定9个月内完成过户，但同意小马在过户时变更合同当事人（买方）。为了让李女士放心，约定购房定金为10万元。
小王思路是这样的，支付10万元先把李女士的房子锁定，只要9个月内找到真正的购买人，自己就可以赚到近10万的中介费，现在出10万元定金，就算做生意的成本了。从做生意角度看，这笔生意十分划算。
李女士觉得自己能拿到10万元，如果9个月后还不能完成交易，自己至少可以没收这10万元定金。于是，李女士就签了房屋买卖合同，也收到了10万元定金和买有小马签名的房屋买卖合同，但李女士始终没有见过签约方小马。
转眼间，过了8个月，李女士联系中介小王安排过户的事。没想到，结果再次让李女士失望。小王在8个月内并没有找到新的买家，而且之前签字的小马也没有能力支付剩余的470万元完成过户。李女士就提出按之前双方谈好的，将没收已收到的10万元定金。
小王作为从业10年的房产中介，还是懂规矩的，当即表示同意。李女士发现小王比较爽快，而且在她看来自己一直没有见过所谓的签约人小马，一切都是小王办理的，现在钱在自己兜里，自己没什么需要多虑的。她还为自己轻松赚到10万元感到高兴。
可房子还是要继续卖的。
李女士这次不再独家委托了，而是委托了多家中介公司出售。没想到，这次1周之内就有中介为李女士找到了买家并顺利签约，李女士还收到第一笔房款150万元。中介行业之间消息互通非常迅速，上一家中介公司的小王听说李女士与别人完成了签约，于是向李女士确认，李女士不知出于怎样的考虑，却告诉小王房子没有出售。但这是瞒不过去的，小王很快调查到，李女士与他人签约的事实。
以后发生的事让李女士终生难忘……
之前好说话又爽快的小王，却对李女士说，关于合同不再继续履行，他们俩之前只是口头沟通，并没有达成一致意见，也没有签订任何书面解除协议，而且李女士只是与中介小王沟通，从来没有与签约的小马沟通过。李女士虽然觉得很生气，但是自己确实之前仅与小王进行电话口头沟通，甚至连微信聊天记录也没有。李女士虽然不懂法律，但隐隐觉得自己目前确实处于不利地位。为了息事宁人，她决定退回之前收到了10万元定金。
但退完定金后，小王并不罢休，认为李女士“一房二卖”，属于诈骗行为，不仅应双倍返还定金，还应承担刑事责任。
听到要承担刑事责任，李女士害怕了。这时才想到咨询律师。律师认为，如果李女士不能举证证明签约人小马存在预期违约行为，则从法律角度看，买卖合同的双方就是李女士与小马，中介小王只是中间人。在合同约定的过户期限之前，李女士不能证明与卖方小马达成一致意见的情况下，将房屋出售给他人则确实有可能构成违约，但根据双方交易的具体情形，不会涉及刑事犯罪。
律师又进一步分析，如果李女士能正确运用法律，采取适当的维权方式，至少可以依法没收10万元定金，或者根据合同约定的标准，向其主张更多的违约赔偿。
现在虽然李女士已经退回定金，但对于第一个签约人小马而言，确实可以起诉李女士要求其承担双倍返还定金的责任，或者依约承担赔偿责任，如果其有履约能力，也可以主张合同继续履行。
如果小马对房屋采取保全措施，李女士所签的第二份合同则无法继续履行，这时李女士又需要对第二个买方承担相应的违约责任。
李女士本来有机会至少没收10万元定金甚至还可以主张更多赔偿，可惜由于她不专业的操作，不仅又将到手的10万元退回，还可能要面临更多的违约责任，令人遗憾。故分享李女士一波三折的卖房经历，希望能帮到更多的人。
文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，13611980805）
