房产中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，应承担何种责任？

法信 ·司法观点

1.中介人的报告义务
中介人的报告义务是中介人在中介合同中承担的主要义务，中介人应依诚信原则履行此项义务。

订立合同的有关事项，包括相对人的资信状况、生产能力、产品质量以及履约能力等与订立合同有关事项。订立合同的有关事项根据不同的合同还有许多不同的事项。对中介人来说，不可能具体了解，只需就其所知道的情况如实报告委托人就可以了。但中介人应当尽可能掌握更多的情况，提供给委托人，以供其选择。依德国的有关判例和学说，依照诚信原则，中介人就一般对与订约有影响的事项虽不负有积极的调查义务，然就所知事项负有报告于委托人的义务。此意思与我国民法典的规定是一致的。当然，委托人可以与中介人就报告义务作出特别约定要求中介人报告特别的事项，例如，双方约定中介人应当按照委托人的指示，调查了解潜在交易对象的某方面情况，如潜在交易对象的为人品行，或者近期与哪些人订立过合同，以及这些合同的履约情况等，并向委托人如实报告。

所谓“如实报告”，就是中介人所报告的情况应当是客观真实的。这就要求中介人尽可能了解更多的情况，必要时可能还要进行深入的调查，对了解到的信息进行核实，再将掌握的实际情况向委托人进行报告，以便委托人作出是否订立合同的判断。所谓中介人提供的情况应当是“有关订立合同的事项”，也就是提供的信息要与委托人将订立的合同具有一定的关联性，可能影响到委托人合同的订立以及履行的情况，如相对人的资信状况、生产能力、产品质量以及履约能力等。

中介人报告义务的履行对象是委托人。不论是报告中介还是媒介中介，中介人都负有如实报告的义务。如果是媒介中介，中介人在委托人和第三人之间斡旋，除了要向委托人报告第三人的情况，可能还需要向第三人报告有关情况。如果委托人不止一人，中介人应当向每个委托人都进行报告。中介人还可能同时接受交易双方的委托提供中介服务，以促成双方订立合同。此时，两个委托人互为相对人，中介人应当就交易的具体类型，向双方如实报告对方与订立合同有关的情况。例如，在房屋租赁市场，房屋中介往往既接受房主的委托寻找租客，也接受租客的委托寻找合适的房屋，房屋中介就双方的条件和提出的要求，促成房屋租赁合同的订立，并从出租人和承租人处获得一定的报酬。在这个过程中，房屋中介既要向房主如实报告承租人的情况，如租赁房屋的用途、计划居住人数等，同时也要向承租人如实报告房屋及房主的有关情况，如房屋的具体位置、面积、户型等。

（摘自石宏主编：《<中华人民共和国民法典>释解与适用·合同编》（下册），人民法院出版社2020年版，第878~879页。）

2.居间人故意隐瞒有关事实或者提供虚假情况的法律后果

居间人有如实报告的义务，如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担相应的赔偿责任。本条（《中华人民共和国民法典》第九百六十二条，下同）第2款规定应当从以下几个方面理解：第一，居间人主观上具有故意。就是居间人明知与订立合同有关的重要事实或者其他真实情况，但是有意进行隐瞒或者提供虚假情况。至于因为居间人的过失给委托人造成损失的，并不适用本条规定，居间人是否需要承担责任，可以适用民法典合同编通则部分的规定进行判断，如果居间人的行为构成侵权的，委托人还可以基于居间人的侵权行为向居间人主张赔偿。第二，居间人客观上没有将与订立合同有关的重要事实向委托人报告，或者提供了虚假的情况。并非与订立合同有关的所有事项都是重要的，所谓“重要事实”就是能够直接影响委托人作出是否订立合同之决定的事实，这种事实因订立合同类型的不同而不同。例如，委托人想购买一套房屋用于自住，委托房产中介寻找合适的房屋，该房产中介向委托人提供了房屋的具体位置等相关信息，卖家明确告知房产中介该房屋为凶宅，如果委托人知晓该房屋为凶宅，是不可能与之订立房屋买卖合同的。但是房屋中介却故意隐瞒该重要事实，或者当委托人询问是否为凶宅时提供虚假情况，告知委托人该房屋不是凶宅。第三，居间人隐瞒重要事实或者提供虚假情况的行为损害了委托人的利益，给委托人造成了损失。第四，居间人违反如实报告义务，损害委托人利益的，会产生两个法律后果，一是居间人丧失居间的报酬请求权；二是居间人应当就委托人的损失承担相应的赔偿责任。上述案例中，如果委托人与房主订立了房屋买卖合同，并实际入住，已经向居间人支付了居间行为的报酬，其利益受到损害，不仅可以请求返还支付给居间人的报酬，还可以向居间人主张赔偿损失。

（摘自黄薇主编：《中华人民共和国民法典释义及适用指南》（中），中国民主法制出版社2020年版，第1410~1411页。）

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