【导语】上海因疫情影响，封控2月有余，房屋买卖签约、付款、过户、交房等多个环节势必受到影响，那一旦产生争议该如何解决呢？我们从法律角度对相关焦点问题进行讨论。
一、双方签署了房屋买卖预约合同或者居间协议，因疫情未能及时签署正式的房屋买卖合同的，能否主张解除合同并返还定金？
如果确因疫情导致无法继续履行合同，且双方也未能就正式房屋买卖合同达成一致意见的情况，属于不可归因于双方原因导致的结果，任一方都可以主张解除预约合同并返还定金。但是，如果双方只是因疫情耽误了原约定的签约时间，则另约时间即可，不能据此主张解除预约合同。
二、如果买方因疫情导致延迟付款，卖方能否主张违约赔偿或解除房屋买卖合同？
根据上海高院最新指导意见，关于金钱给付义务，基于疫情或者疫情防控措施通常不会影响金钱债务的履行，一般不能以不可抗力主张减轻或免除责任。但涉及诸如因疫情防控滞留且不具备支付条件、因罹患新冠病情严重无法支付、因在线转账限额无法按时支付等特殊情况的，人民法院可结合具体情况，准确把握不可抗力作为免责事由的认定标准。
简单地说，金钱给付义务，一般情况下并不免除支付方的延迟责任，除非有证据证明确实存在特殊情况，因疫情妨碍了支付。
另外，对于延迟支付而主张解除合同的，根据最新民商事审判纪要的精神，法院是从严认定的，只要合同能够继续履行，法院一般很难支持解除合同。
三、如果因疫情导致买家房贷延迟审批，该如何处理？
一般说来，付款是买方的义务，是通过贷款支付还是现金支付买方对此应做好合理的安排。如果买卖双方已经确定通过担保贷款的方式支付房款，确因疫情导致贷款审批延迟的，法院通常会认为贷款延迟属不可归责于双方的原因所致，不支持解除合同或违约赔偿。
四、如果因疫情导致卖方延迟交房，买方能否主张违约责任或主张解除房屋买卖合同？
对此，最高院相关指导意见是：疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买方不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。除非，因疫情导致合同目的不能实现。
简单地说，因疫情导致延期交房，法院倾向的态度是：根据实际情况，合理地变更履行期限。
五、如果疫情之后，房价大跌，卖方能否主张降低房款？
如有证据表明，确实存在因疫情导致交易房屋市场价格大幅下跌，可以根据民法典533条规定的情势变更规则，与对方进行协商，协商不成的，可以通过法院根据公平原则主张变更或解除合同。
六、因疫情导致房屋未能及时办理过户该如何处理？
如果疫情前就因一方原因未能及时办理过户手续的，违约方应承担违约责任；如果疫情导致的，则应在疫情结束后，及时配合办理。
七、典型案例参考
1. (2020)沪01民终13148号案件法院裁判观点：
即便买卖协议约定的2020年2月29日正值新冠疫情期间，亦不足以导致上诉人无法履行支付首付款之义务。故上诉人关于因不可抗力致其无法支付首付款的抗辩意见，本院不予采纳。
2. (2021)沪0112民初20894号案件法院裁判观点：
在涉案房屋买卖合同签订后，发生了新冠肺炎病毒疫情，系不可抗力的客观事件，政府为此均采取了相应的防控措施，因此合同约定的贷款申请、产权过户、房屋交接的相关交易流程难以正常开展，导致双方交易暂时受阻，不可归责于原、被告任何一方。但在此情况下，被告可以选择适当时间到上海办理房产交易手续，或通过办理公证委托方式继续委托第三方代为办理交易手续。
3. (2020)沪0105民初9965号案件法院裁判观点：
虑及新冠肺炎疫情发生属不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，办理贷款时间延期的责任不能归责于两原告。原、被告均无合同解除权，鉴于目前双方均提出解除买卖合同，故属合意解除。两原告要求被告支付违约金33万元的诉讼请求，本院不予支持。
【结语】房屋买卖合同纠纷，主要的争议点在于付款和房屋交付（过户），从以上分析及法院裁判意见可以看出法院首先要审查的是违约行为是否确属疫情所致，其次要看双方是否采取了补救措施。如首付款，如果金额并不大，而且也不是通过银行贷款支付，如果主张因疫情而导致延迟支付则不能得到法院支持。总之，如果双方均秉持公平原则和诚实信用原则，则绝大多数的争议都能顺利解决。
文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）
