【导语】房屋租金分为居住和商用两种，居住用房大多数承租者是可以使用房屋的，只是被封控收入变少，而商用房由于封控，大多是无法使用的，只能空关着，商家当然也没有收入。那依法到底房租能不能减免呢？注意：这里讨论的前提是“依法”，如果谈论应不应该减免，每个人都有自己的观点，不在本文讨论之列。以下进行分类讨论：
一、居住类房屋
1. 如果存在疫情影响承租人占有使用房屋的情况，居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
2. 如果疫情并不影响承租人占有使用房屋的情况，居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
以上两个问题，一并回复如下：
根据上海市高院最新指导意见，如果因疫情影响承租人占有使用房屋的，比如：因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持；如果疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。
此类纠纷法院首先会引导当事人协商调解解决。协商调解不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。
二、商用类房屋
1. 疫情期间，出租人能否以商业用房承租人迟延支付租金为由主张解除合同，并要求承租人承担违约责任？
根据上海市高院最新指导意见：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
3. 商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
根据上海市高院最新指导意见：承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。
承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情况予以支持。
三、裁判观点参考
1.(2020)沪02民终10763号案法院观点：租赁双方书面明确《租赁合同》，但鉴于2020年2月适逢疫情严重期间，金允公司虽非国有企业，基于公平合理原则，禾久圆公司与金允公司之间可均按50％结算租金。
2. (2020)沪0101民初24904号案法院裁判观点摘要：鉴于2020年2月至4月期间确属疫情严控阶段，公司因人员流动受控确实无法正常开展经营活动，对于该期间所涉损失，租赁双方应当基于公平合理原则予以共同分担，第一食品公司对于2020年2月至4月期间租金可予减半计收。鉴此，第一食品公司应按50%比例退还争鲜公司2020年2月及3月租金。
3. (2020)苏01民终6242号案裁判观点摘要：自2020年1月以来，我国遭受新冠病毒影响，闽松公司、龚祖原系经营酒店式公寓，受疫情影响较为严重，故依照相关规定，一审法院酌定2020年2月份房屋占有使用费予以免除，3月份、4月份房屋占有使用费减半收取。
【总结】以上有关房屋租金减免的问题，可以概括如下：对于住宅，如果没有因疫情影响居住，法院一般不支持减免；对于商用类房屋，首先延迟付款的，法院不支持解除合同；如果确实因疫情导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，如果房屋是国有的，则按相关政策执行（各地均发布了具体的减免政策），如果是非国有房屋，也可以根据实际情况酌情支持减免。
文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）
