【引言】公房使用权上市交易，市场价格与普通商品房相比要低得多，而且再转让没有税费，对于急于“安居乐业”的朋友来说是一个很不错的选择。而实务中，大家担心的问题也不少，上海杜继业律师就相关焦点问题逐一剖析并提供规避风险的小妙招供大家参考。
一、公房使用权（承租权）买卖合同效力如何？
合同有效。从法理上看，使用权属于用益物权，是物权的一种；从法律规定看，我国目前并没有相关法律、法规禁止公有住房使用房屋的交易，正所谓“法无禁止即可为”。
风险规避提示：由于公房使用权交易相比普通房屋，交易量较少，一些中介机构甚至专业人士对其了解不多，在交易时往往直接套用普通住房买卖所使用的“居间协议”模板，导致有关重要事项约定不清，表述不明，一旦产生争议，将对维权产生影响。务必注意合同文本的内容，需要与公房使用权买卖的实际情况相一致。
二、卖家如果毁约，可以起诉要求卖家（原使用权人）协助变更使用权登记？
既然合同有效，而且也不存在履行障碍的情况下，卖家就有义务配合完全使用权变更登记。需要注意点是，使用权（承租权）变更需要出租人（产权人）同意，但并不是需要其出具一份同意书，上海市的做法是，在使用权变更前会有一个征询的程序，一般在物业公司进行，一旦征询通过即代表产权人同意使用权变更。同时，物业公司也会对是否存在交易障碍进行审查，如房屋是否存在违建、房屋是否已经列入改造或拆迁等。另外，还应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。
风险规避提示：达成交易意向之后，建议尽快去物业公司办理征询。
三、公房使用权购买条件与普通商品房有何区别？
购买上海市公房使用权需要购买人具有上海户籍，而居住证积分即使达到120分也不能购买。另外，新的规定已经将公房购买列入限购，只有符合上海市的限购条件，才能购买使用权房。
四、使用权公房与普通商品房在权利状况上有何不同？
最后一个问题，也是最关键的问题，很多朋友关注。两者的主要区别是，普通商品房获得的是所有权，所有权的完整的“权能”可分为：占有、使用、收益、处分。而使用权房的权利人除占有、使用外，同样也可以将房屋出租、出售使用权，而且如果使用权人（承租人）丧失民事行为能力、死亡或者其户籍迁离本市的，可以由其有本市城镇常住户口的配偶或直系亲属继续承租。继续承租的个人可以由取得公有住房承租权的当事人指定；取得公有住房承租权的当事人未指定的，可以参照财产继承顺序确定。由此可见，公房使用权虽然与所有权不完全相同，其实也相差无几。
【结语】由于公房使用权交易数量较少，从实务来看，无论房产中介，甚至有些法律专业人士也不十分熟悉，因此交易过程中，正确拟定合同条款并符合交易流程十分重要。
文/上海杜继业律师（未经许可，不得转载）
