购买动迁安置房，除了因房价上涨卖方千方百计阻止过户外，买方自身存在的法律风险之一是限购的法律风险。从接触到的当事人情况看，最常见的是社保因各种情况中断后，在房屋限售期已过，可以过户的时候，买方仍然不具有购房资格，这种情况该怎么办呢？
上海杜继业律师团队根据上海法院的判决案例，关于动迁安置房的限购情况的裁判思路进行汇总，供遇到此类问题的朋友参考：
一、系争房屋暂不能办理过户手续系因政策变化所致，不可归责于当事人双方。但限购只是房地产调控政策中的行政性措施，违反该政策所导致的后果仅是房地产登记部门暂时不予办理物权登记，并不导致合同无法履行，双方可在买方符合过户条件时办理过户手续。
二、只有夫妻一方签订买卖合同，另一方认可的，可视为家事代理行为，有权主张将房屋过户到夫妻双方名下。
三、买方在签订房屋买卖合同时不具有购房资格，而且在房屋限售期已过，可以过户时也不具有过户资格的，则法院不支持合同继续履行，判决解除房屋买卖合同。
四、“国家和本市住房限售规定”根据文意应理解为已经颁布的限购政策，否则双方无从“知晓”，对于未来的限购政策双方也无法预知。且限购政策仅是暂时限制原告在上海市购房，待原告符合限购政策中的条件，连续缴满五年的社保即可过户，双方的合同目的可以实现；同时，该政策也不构成不可抗力，双方虽不能预见、不可避免，但是可以克服，被告并不符合合同约定及法律规定的单方解除合同的情形，故被告反诉要求确认合同解除，本院不予支持。
五、购房人签订买卖合同当时具有购房资格，即使目前的政策对于非沪籍人士在房产购买上进行了限制，但该政策对本案不具溯及力，卖方仍应全面履行自己的义务。
六、动迁安置房买卖，双方应明确交易本身存在较大风险，合同履行过程应更加谨慎，不能苛求合同积极履行一方无限等待对方条件成就而无需考量条件尚未成就之具体原因。如果没有积极缴纳社保而导致中断，法院可能不会判决对方无限制地等下去。
以上六条裁判规则是笔者从上海市法院裁判的真实案例中总结而来，代表了几种实务中最常见的几种情况。如果我们再看一下上述5条裁判意见的共性，我们可以得出如下结论：动迁房买卖，如果买方遇到限购，则只要签约时具有购房资格，一般情况下，法院有可能支持合同继续履行，新的限购政策不应溯及到签约当时。但同时也要考虑双方对过户时间的约定和双方真实的意思表示，以及不能及时过户的具体原因，双方是否具有过错等。
[作者简介] 杜继业，上海国年律师事务所专职律师，民商法学硕士，合伙人，13611980805。
