【前言】
经上海市政府同意，市住建委、市房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，自2021年1月22日起实施。该意见中对购房交易产生较大影响的主要有两点：（1）明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。（2）规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
以上两点可能产生的两方面的问题，上海杜继业律师将从相关法律规定以及上海市本地司法实践等方面进行剖析。
一、新政之前，夫妻离婚后还是可以再购房的，新政实施后则不具购房条件的，可否解除合同？解除合同后，买方是否要承担违约责任？
对于上述情形，最高人民法院2011年以审判纪要的方式对全国法院进行了审判指导，其中规定“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持。”
从最高院的审判纪要中可以看出，只要确系限购政策导致的合同无法履行，均可以主张返还所支付的购房款和定金，且法院一般不会支持当事人主张损失赔偿。
但“审判纪要”同时规定了特殊情况，即投资性住房则有可能适用公平原则，支持适当补偿。具体规定如下：人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。
二、因税费调整，多出来的税费由谁承担？不能达成一致意见的，能否因此主张解除合同？
对于此问题，上海市高院曾以内部司法文件的方式，对此情况提出指导意见。上海高级人民法院在《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》的意见如下：
因宏观政策调控引起税费调整，当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的，如何处理；当事人可否以此为由解除房屋买卖合同。
根据“约定优先、法定补充”原则，当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定；当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。
当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。
以上指导意见说得非常清楚，税费的增加有约定的以约定，没有约定的，按国家相关规定。如果买卖双方拒绝按照约定或相关规定支付税费的，则构成违约，应承担相应的违约责任。
[作者简介] 杜继业，上海国年律师事务所专职律师，民商法学硕士，合伙人，13611980805。
