小吕怎么都想不明白，卖家侯先生怎么就突然变了卦？购房时，双方原本约定好采用“阴阳合同”的方式，“做高”房价，以向银行多贷款，没想到贷款下发后，侯先生却迟迟不归还其中的23万元差价。双方协商未果，小吕将侯先生起诉至上海市浦东新区人民法院。
今天（2021年1月6日）上午，上海浦东法院首次依据《民法典》判决一起房屋买卖合同纠纷，认定原、被告双方签订的虚假合同无效，一审判决侯先生返还小吕23万元及相应利息。
抵押贷款时打起歪主意 “阴阳合同”终成定时炸弹
2019年8月31日，小吕与侯先生达成一致：侯先生将其位于浦东新区康弘路的一处房产以295万元的价格卖给小吕。为贪图房贷的低价利息，小吕便找侯先生商议，能否以“阴阳合同”的方式“做高”房价，即另外再签订一份标价为330万元的虚假合同，用以向银行多贷点款，急于出售房屋的侯先生当即答应。然而，当小吕支付了首付款，银行也将贷款支付给侯先生后，他却并没有如约返还其中的23万元差价。
小吕诉称，自己与侯先生签订过多份合同，都明确标明房屋出售价格为295万元。并且，侯先生还曾向其出具过借条，借条当中写明，侯先生仍欠小吕23万元房款未返还。因此，小吕向法院提出，侯先生应返还其23万元及逾期付款违约金。
侯先生辩称，他确实与小吕约定好以295万元的价格出售该套房产，但这是有条件的——小吕必须在2019年10月8日前付清房款，否则房屋交易价格就以330万元计算。事实上，小吕直到2019年12月2日才付清，因此侯先生认为自己并不需要返还这23万元。法庭辩论时，侯先生表示，服从法院的判决，但是23万元已经挪作他用，目前债权人很多，需要分60期免息返还原告。
因虚假意思签订的合同无效 法院依据《民法典》作出判决
上海浦东法院经审理后认为，依据我国《民法典》第146条的规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，原、被告为了提高贷款金额，约定了虚假的交易价格，依此而签订的合同应当无效。被告提出的原告需在2019年10月8日前付清房款，否则房屋价格以330万元计算的说法，遭到原告、中介人员的否认，且被告并无直接证据予以证明。
据此，该房屋最终成交价格应为295万元。侯先生因无效行为获得的23万元，应当返还小吕。违约金条款无效，原告主张逾期付款违约金缺乏依据，法院不予支持。同时，根据民法精神，任何人不得从无效行为中获益，侯先生还需承担占用资金的利息。
综上，法院判决侯先生返还小吕23万元以及相应利息。
法官说法
主审法官陈裕国表示，我国《民法典》规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。本案中，买家小吕为获得更多贷款与卖家侯先生“做高”房价，签订了所谓的“阴阳合同”，最终给小吕带来了无法追回钱款的风险。因此，在从事民事活动时，各方都应依法、诚信地签订合同，切实保护好自身的权益、维护好社会的诚信秩序。
案例提供：民事审判庭 陈裕国本文 作者：陈王成
