商品房预售合同纠纷相关法律问题研究
--以松江区近四年商品房预售合同纠纷为调研对象
来源： 中国上海司法智库
上海市松江区人民法院课题组 刘洪 李明 崔宁
一、近四年松江法院商品房预售合同纠纷的情况梳理
1、案件数量增长较平稳。2016年1月1日至2019年12月31日松江法院共立案689件商品房预售合同纠纷案件，2017年收案数量较高，为256件，比2016年增长73%，2018年、2019年有所回落。
2、房产公司作为被告案件较多。房产公司作为原告的案件206件，作为被告的案件483件。调撤率较高，689件案件的调撤率为63%，判决率为35%。
3、房产公司作为被告的争议焦点多样化。房产公司作为原告的案件数量远低于作为被告的案件数量，且该类案件主要以购房者逾期付款为主，案由较单一，调撤率较高。商品房预售合同纠纷的审判难点主要集中在房产公司作为被告的案件中，且所涉争议焦点多样,如漏水等质量问题、逾期交房、房被查封、变更小区布局、房屋或花园面积不足、商铺但以住宅销售、购房资格等。故本文以规范房产公司所涉问题为主要调研方向。
4、群体性案件多发。近四年受理的689件商品房预售合同纠纷案件中，有15家房产企业涉案超过10个，合计435件，占案件总数的63%，且多因开发某一房产项目过程中出现的群体性纠纷。
二、问题汇总及原因分析
（一）存在的主要问题
1、购房资格的审核问题。部分案件中，购房者不具备购房资格或暂时不具备购房资格，导致合同最终无法履行。争议的焦点往往在于开发商是否明知购房者属于限购对象，购房者是否承担违约责任。目前，签订预购合同时，购房资格完全靠购房者自述，开发商并无审核职责。
2、合同中的违约金额过高问题。部分购房合同约定逾期付款违约金达总房价的15%以上。房屋总额少则百万，多则千万，这种比例的违约金对购房者是沉重的负担。而房价相对稳定，不会因为逾期付款而对房屋价格产生较大影响。虽然应当尊重当事人意思自治原则，但合同是开发商提供的格式文本，购房者少有合同条款更改权。在判决中，多根据双方过错程度以及实际损失来酌定逾期付款违约金额。
3、履行合同不完全问题。部分开发商未按约履行合同义务，如没有安装合同中约定的浴缸等设施，以及开发商宣传小区科学规划以吸引购房者，但事后随意变更小区布局等情形。合同由开发商一方拟定，应遵照“适当履行原则”，全面完成合同义务，不能“缺斤少两”。
4、广告宣传夸大甚至虚假问题。部分开发商为提高销售价格进行夸大宣传，比如通过电视广告等方式对外宣传有60平大花园，样板房也如此，但购房者入住的时候却发现花园很小。虽然合同中约定了排除广告责任的条款，但仍引发了群体性案件。
5、变相提高房价问题。部分开发商通过中间商以签订服务合同等形式变相提高房价，有的甚至超出房管部门备案价。一套房产，交两笔费用，虽然表面上看，消费者有购买的决定权，似乎并未侵害购房者权益。但从实质上看，房管部门的备案价就是为了保障购房者能以更加合理的价格购买房屋，而规避备案价格不仅侵害了购房者权益，亦违反了相关行政法规，理应承担相应法律责任。
（二）成因分析
1、内在原因。第一，部分房产开发商把获取商业利益放在首位，忽略了应肩负的社会责任。一份合同本应对未来可能发生的纠纷做出预判，并提供双方均认可的解决规则。部分房产开发商为了追求商业利益，夸大宣传，不顾购房者合法权益，制定不平等的格式合同，侵害民众权益。第二，遵守合同的契约意识不强。契约精神是近代社会发展的重要理念，部分开发商只顾眼前利益，不遵守合同约定，未能完全按照合同履行义务。第三，法律意识不强。部分开发商缺乏法律意识，甚至规避法律来攫取不法利益。
2、外在原因。第一，房产开发商在商品房预售合同的制定、签署、履行、事后救济中居强势地位。商品房预售合同制定时，由房产商主导，具体条款由房产商拟定。合同签订时，在卖方市场的情况下，房屋比较紧俏，房产商亦处于优势地位。合同履行中，根据房产商拟定的合同，更倾向于保护房产商的利益，履行中出现纠纷，对购房者较为不利，如部分购房者逾期付款的违约金过高。纠纷发生后的救济过程中，房产商有强大的律师团队保障其利益，而购房者较为弱势。第二，处罚力度有限。如部分开发商采取签订服务合同等形式规避房管部门备案价，但对该不法行为的处罚最高金额仅有几万元，较之动辄几百万的房款，违法成本过低，导致部分房产开发商铤而走险。第三，事前监管主体和监管措施缺失。对购房资格的审核在签订商品房预售合同时，并未规定审核主体和审核措施，仅能依靠购房者自觉申报。变更小区规划的行为事前监督亦存在困难，因为正在施工，相关部门无法判断是否符合小区原本规划。
三、司法实务中的难点分析
（一）签订商品房预售合同时购房资格审核归责难
本文针对的是上海地区商品房预售合同纠纷，故购房资格的审核主要针对外地人在上海买房的资格条件。目前主要有两项，一是需要已婚，二是需要在购房之日前63个月内缴满60个月的社保或者个税。
1、购房资格的制定缘由。首先，为了抑制房价过快上涨。2008年至2018年间，房价过快增长,上海地区房价成倍上涨，普通二居室房价由百万左右上涨到几百万甚至更多，而对比民众个人工资水平，涨幅更加凸显。第二，为了满足本地普通民众的购房需求。本地青年结婚成家有买房的刚需，上海作为国际大都市吸引了全国乃至世界各地有为人士到此追求职业梦想，人口众多，房屋供应量有限，如不加以限制，本地人的买房需求难以满足。第三，为了限制炒房。部分购房者买房不是为了住，而是为了转卖，攫取高额利润。限购政策可以有效防止炒房行为。
2、违反限购政策的后果。首先，签订合同前，购房者隐瞒购房资格问题有何法律后果？法律行为可能涉及特定的第三人，亦可能涉及不特定的第三人，而涉及不特定的人则可能对公共秩序造成影响。如该公共秩序属于禁止性规定，则该法律行为无效。但限购政策仅仅是行政政策，并非国家强制性法律规定，对违反限购政策的购房者并无相应处罚制度。签订商品房预售合同属于民事活动范畴，基于当事人的意思自治，限购政策并不能作为处罚当事人的法律依据。第二，签订合同后，不具备购房资格的购房者与开发商签订的合同效力如何？一般情况下，合同不违反意思自治及相关强制性法律规定，应认定为有效。第三，合同履行中，因不具备购房资格导致房屋无法过户的法律后果由谁承担？购房合同中一般均约定不具备购房资格的买受人的违约责任，法院主要审核违约责任是否过高以及开发商是否事先知情等过错分担问题。
3、监管责任问题。商品房预售合同的双方为购房者与房产开发商。购房者具有如实提供购房资格情况的义务，但基于自身利害关系，其不是购房资格的审查主体。房产开发商属于销售房屋一方，其与购房者仅仅是买卖商品房的合同关系，双方形成的是民事法律关系，而不是监管与被监管的关系，故如将审核购房资格的义务强加给房产开发商也有待商榷。正因为签订商品房预售合同时审核购房资格的空白，导致部分不具备购房资格的当事人敢于铤而走险，特别是已经缴纳一定社保年限的购房者，又急于买房，试图预先签订购房合同，等正式过户时，正好满足社保缴纳期限要求。但也会因为某些突发因素导致预期破灭，如社保缴纳期限要求延长。
（二）变更小区规划时购房者诉求的请求权基础有待明确
1、小区规划的属性。小区规划是指对居民小区住宅群落、道路交通及其他服务设施等的规划设计。小区规划的内容从法律属性可划分为专有部分与共有部分。专有部分为业主独自享有，如独立的住宅。共有部分则可分为部分业主共有或所有业主共有，如楼道通常为同一幢楼业主共有，小区花园则为全体业主共有。
2、因变更小区规划而主张赔偿的动因。随着人们生活水平的提升，对小区住宅的合理规划更为关注，科学的小区布局可以提升业主的综合生活品质。除此，小区规划可能影响房价，而变更小区规划，则可能侵害购房者的权益。为维护购房者在购买房屋时的合理预期，双方在合同中直接约定了小区规划，既可看作开发商对购房者的承诺，也可看做购房者持有的“护身符”，避免购房后因开发商肆意变更小区规划而影响购房者权益。具体分析如下：
（1）小区规划情况可能影响所有房屋价格。小区附属设施齐全，如规划了学校、健身会所、超市等，可影响房屋价格。
（2）小区规划可能影响部分房屋价格。如小区规划部分房屋前面安排的都是低层建筑，则该部分房屋视线不会被遮挡，采光较好，定价较之小区其他房屋有更大的优势。
3、提起诉讼的主体及请求权基础。
（1）诉讼主体问题。笔者认为，变更小区规划纠纷的诉讼主体资格不能一刀切，要根据实际情况，具体问题具体分析。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，开发商或其他行为人擅自改变共用部分使用功能的，权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。但此处的权利人是何人并未明确，是签订合同的业主，还是具有共用部分处分权的业主大会或是业主委员会？业主、业主大会、业主委员会分别可对哪些事项提出赔偿请求。业主大会共同决议的事项为需业主共同决定的事项，其本质特点为涉及共用和共同管理权的事项。业主是独立的民事主体，亦具备独立的诉讼主体资格。业主委员会在一定情形下也具备诉讼主体资格，如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，如物业服务企业签订合同将物业服务业务委托他人或在物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主责任等情形的，业主委员会有权确认合同或者相关条款无效。
（2）请求权基础是债权请求权或是物权请求权。当事人提出诉请的请求权基础主要为基于合同的违约责任与基于共有权的侵权责任。首先，基于合同的违约责任请求权。商品房预购合同中约定了小区的基本规划，小区的基本规划又对房屋的价格有一定影响，故购房者对违反合同小区规划约定的房产商提出违约责任请求。第二，基于小区共有部分权益被侵害的侵权责任请求权。房产商变更小区共有部分，如将小区草场变更为幼儿园，购房者以共有人的身份起诉房产商的侵权行为。但不论是基于债权的请求权抑或基于物权的请求权，其造成损失的赔偿标准均需根据业主对共同共有物享有权益的比例等进行判断，而该共有物并无法分割，属于共同共有。对于不可分的物权，应按照公平原则对享有部分权利的民事主体的合法权益进行保护。故笔者认为由业主大会作为诉讼主体主张权益对保护全体小区业主权益更加有效。如业主大会已经提起了诉讼，则业主个人就同一事项再提起诉讼，则属于权利的重复主张。
公平与效率分析。在保障公平的基础上，需要兼顾效率原则。首先，从公平角度，合同是双方当事人意思自治的果实，理应得到当事人的遵循和法律的维护。如开发商与购房者明确约定了违反小区规划的违约责任，则业主依据合同主张违约责任合情合法。从效率角度出发，如在合同中明确约定了小区规划，开发商变更部分规划仅涉及部分小区业主的权益，则笔者认为由该部分小区业主共同提起诉讼较为合理。如开发商变更小区部分涉及全体业主的权益，则笔者认为较之由业主独立诉讼，由业主大会提起诉讼既能实现相同的诉讼目的，亦更加高效且节省司法资源。
4、赔偿标准问题。目前，对该问题并无确定的司法解释，通常法官对案件情况综合评判后依法自由裁量。裁判所依据的要素主要有以下两项：一是根据受侵害程度确定赔偿金额。如根据小区垃圾站的位置远近，酌定业主的受害程度。二是根据房屋面积大小等酌定赔偿金额。小区共有部分的权益大小划分。通常以业主专有部分的比例来确定，故对共有部分的变更损失，以专有部分的面积比例为标准进行考量较为合理。
（三）变相提高房价的管控困境
销售方通过服务费、居间费等形式变相提高房屋价格，甚至用来规避房管部门的房屋备案价格。此处的难点为，该种形式的费用性质如何、如何监管以及购房者权益主张问题。
1、审判实务中对行为性质认定不统一。在房价基础上，销售方提出服务费、居间费等多样化的费用。实际审判中，有的案件认定为服务费，有的案件认定为居间费，有的案件认定为房款，性质认定不构统一。
2、对侵害消费者权益的违法性认定缺失。依照合同法的相关规定，无法惩治该类行为。因为消费者与房产开发商或者中介方签订上述合同时，无受到欺诈、胁迫或显失公平等情形，主审法官不能撤销合同。此外，该合同也不构成无效的情形。购房者很难通过违约、侵权等责任形式向开发商主张权益。此种行为直接违反的是国家行政规定，间接侵害了普通民众的权益。为了抑制房价过快上涨，限制炒房行为，开发商需向房管部门备案销售房屋价格的上限。该规定从整体上保障商品房市场的稳定发展，保障普通民众能以更加合理的价格购置房屋。但如果开发商通过服务费等形式规避房屋备案价格，则不仅国家公信力受到侵害，百姓的切身权益也将受到侵害。
3、监管主体惩治力度过轻。房产商超出备案价格销售房屋的，根据相关规定，房管部门对部分违法行为处罚金额上限仅为5万元，处罚力度过轻，违反成本过低，难以对房产开发商产生威慑力。在第2220170001号上海市物价局行政处罚决定书中，上海市物价局依照《上海市价格管理条例》第三十三条第一款第（四）项“违反第二十一条第一款、第三款规定的，没收违法所得，处违法所得一倍以上三倍以下或者一千元以上一万元以下罚款；情节严重的，处违法所得三倍以上五倍以下或者一万元以上五万元以下罚款”，对华润超智房地产开发有限公司超出备案价格销售房屋的行为处罚款5万元。
（四）过度广告宣传的法律规定有待细化
1、要约或是要约邀请之争。关于预售房屋广告的性质，一种观点为“要约说”，另一种观点为要约邀请说。而要约说与要约邀请说的区别即在于开发商是否受商业广告内容的约束，购房者如发现房屋实际情况与广告内容不符，能否以违反合同约定向开发商主张权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》的第三条对商品房销售广告的性质做了较为明确的认定，通常情况下，商品房销售广告是要约邀请，开发商不受该广告的约束，不因此承担相应合同责任。但在满足两项条件时，销售广告的性质发生变化，即由要约邀请转变为要约，房产开发商需要承担由此产生的合同责任。转换的两项条件为：一是具体明确的说明和许诺。如果开发商在广告中对房屋及相关设施做出具体明确的说明和许诺，则该广告具备构成要约的条件之一。二是对房屋价格的确定产生重大影响。如果广告内容具体明确，且直接影响房屋销售的价格，则广告起到的作用不仅仅是宣传作用，也具备了要约的基本要素。任何一组商品房销售广告符合了上述两项条件，则该广告可视为开发商发出的要约，即使未载入正式的商品房预售合同，但仍应视为合同内容，如有违反，应当承担相应的法律责任。
2、均衡双方权利义务。开发商应当对过度宣传的广告承担相应法律后果，但同时，消费者亦有一定注意义务。如现场勘察、价格对比等注意义务。同一小区不同品质的房屋价格存在差异，购房者在购房时从价格的差异上也应觉察出房屋或者相关设施存在的差别。
3、广告内涵应当更加明确。如广告的内容不仅包括对外宣传的广告，样板房亦应作为参考对象。样板房作为直接为购房者买房参考的房屋，理应与实际购买的房屋在属性及安装设施上相匹配，也可看做是对购房者的明确承诺。
4、合同中广告排除条款是否属于格式条款。广告要约构成要件中的具体明确只有在没有异议或者说明时才能称之为“具体明确”。但大部分房产开发商在合同中约定了广告责任排除条款。但这种免除本方责任的条款是否属于格式条款需要综合判断，如房产开发商的如实告知义务，是否通过加粗等形式特别提醒消费者等。
四、完善建议
1、签订合同前，严审买房人购房资格。严格管理销售人员，避免其为了提高业绩，误导消费者。在签订合同前，充分告知购房者须具备购房资格的利害关系。
2、制定合同中，平衡各方权利义务。制定商品房销售合同要本着公平、公正的原则，在保障自身权利的同时，兼顾消费者的权益，不能制定减轻本方责任，加重对方责任的条款。
3、合同履行中，严格履行合同义务。确保房屋质量，让百姓住的放心。按照合同内容提供完善设施。不随意变更小区规划，切实履行本方合同义务。
4、增强社会责任感，诚信经营。实事求是的介绍房屋情况，不能为了商业利益而夸大宣传，更不能模糊房屋属性，迷惑购房者。
5、遵纪守法，不打“擦边球”。按照提交给房管部门的备案价诚信销售，不变相规避房屋备案价格。
