本专题将全面介绍二手房买卖过程中可能遇到的法律风险，帮助读者轻松规避。将从选择房产中介、看房到签订合同、过户、交房等全流程逐一剖析，切实解决二手房买卖相关的实际问题。
签居间协议之前可能涉及的事项主要有两项：签《看房确认书》和支付意向金。
一、签《看房确认书》要注意的事项
虽然名为看房确认书，里面却可能涉及到买方和居间方（房产中介）之间的权利义务关系。可能涉及到的与买方事项有：佣金支付标准及支付方式、居间方提供服务的内容和范围等。
《看房确认书》的条款其实已经涉及到了下一步将要签订的《居间协议》的主要条款，而且与买方的权利息息相关，尤其是佣金和居间方的服务内容应该特别注意。
具体说来，关于佣金，通常的标准是买卖双方各支付售价的1%，有的中介也可能仅收取1%，也有的会高于2%的标准。也就是说，佣金的标准也是允许双方协商确定的，并不是固定的。至于是否接受协商，要根据中介公司的实际情况以及待售房屋确定（一般售价高的房屋，接受协商的可能性更大）。当然，也并不是佣金越低越好，因为佣金虽然很低，如果中介既不专业，也不负责任，则实际可能产生的损失也许会远远高于那点中介费差价。
而对于服务内容而言，有的中介公司会在合同中列明，有的则语焉不详。一般说来，中介的服务内容主要有：
（1）权利状况调查：主要包括查询产权登记、有无抵押、有无权利限制、有无租赁以及处分资格等。
特别主要指出的是，即将颁布的《民法典》规定了新增“居住权”制度，以后购房过程中也要予以关注。
（2）使用状况调查：主要内容为房屋是否存在缺陷、是否存在违法搭建、是否存在相邻关系纠纷，甚至为“凶宅”等。
（3）购房政策咨询：主要涉及限购、税收、贷款资格、协调双方办理时间等
（4）协调双方订立房屋买卖合同：这是房屋交易最重的一环，由于国内购房没有委托律师参与的习惯，因此很大程度上，补充条款的拟定均依靠中介完成。实务中，由于中介工作人员知识水平的局限，甚至有的中介人员本身存在私心，导致合同条款非常不合理，这些都是应该重点关注的。
（5）办理产权过户：办理过户的程序中，通常会涉及审税、交税以及首付款的支付等，如果安排不善，也会产生问题。尤其实务中，当事人往往互不信任，会把首付的时间与过户放在同一天，甚至同时，这样就需要中介人员充足的协调双方的智慧和经验。
二、支付意向金要主要的事项
中介人员为了促成交易，往往会在买家看房之后，催促缴纳意向金。而这个时候，买方还没有充分的时间，来了解房屋的各方面的状况，一旦支付了意向金，往往在要回来，难度就很大了。
而且，这个时候中介人员一般都会跟你说，这个房子没有任何问题，而且还可能极力强调房子的优点。问题在于，中介人员所说的话是否可以完全信任。不排除存在非常认真、诚信的中介工作人员，但满嘴跑火车的人也不在少数。
因此，这个阶段，买家务必慎重，不要轻易支付意向金。顺便说一下，意向金和定金的性质不同，在意向金没有转作定金之前，即使买方后悔不买，根据法律规定意向金也应该退还买家的。一方面，支付意向金后，中介会让你很快签订居间协议，同时约定意向金转为定金，这样买家后悔不买，支付的钱款就要不回来了。当然，即使意向金不转为定金，买家也很难拿到退款，除非通过法院诉讼解决，这样就需要时间和经济成本。
预告下一讲：风险点四《居间协议要注意这些风险》
[作者简介] 杜继业，上海国年律师事务所专职律师，民商法学硕士，合伙人。
