【导读】上海房价持续上涨，卖方频繁违约，有的直接“跳价”数十万，有的则直接粗暴地提出不再履行合同。还有些卖家是先卖房再买房的，由于房价上涨，卖家卖房后，再买房时要以上涨后的房价交易，而自己的房子由于签约较早，却是上涨前的价格，进而导致“损失惨重”。但是，无论如何解除合同要依法进行，否则不仅合同不能解除，还要承担巨额的赔偿金。
笔者日前代理了一起卖家要求解除房屋买卖合同的纠纷，卖方的理由是：买家房贷审批手续没有按照约定的时间完成办理，合同约定如果贷款延迟时间在15日以内，则合同可继续履行；而实际上买家贷款手续审批延迟了17天，比约定多了2天。由于实际交易过程涉及较多细节，笔者接受卖家委托后，多次与卖家沟通，制定了合理的应对方案。最终，法院判决该房屋买卖合同解除，并判决买家承担近30万元的赔偿金。以下为该案的焦点问题及相应的法律问题简析。
一、案情简介及双方主要辩论观点
买卖双方签订房屋买卖合同，约定买方应该在房产过户前完成贷款审批手续，如果延迟超过15天，则卖方可以解除合同，并主张15天的违约金和房款20%的赔偿金。买方举证证明贷款手续审批迟延系因为：
1、买方名下有房，属于限购对象，需要卖掉名下房子后才能办理贷款，对此卖方是知情的。而且在出售该房屋时，还发生了结婚证遗失和相关证据记载错误等意外情况，延误了贷款办理；
2、中介预留的时间不合理，对可能出现的情况未充分预见；
3、买方属于非沪籍人员，合同预留时间包括中秋节、国庆长假，还包括买家将其名下房屋出售的审税等时间；
4、合同履行过程中，买方三位亲人相继去世，其中两位为直系亲属，买方处理亲人后事导致延迟，实属人之常情；
5、中介通知卖家办理审税和贷款，卖方称工作忙，要延迟一周，因此导致贷款手续审批迟延。
对此，笔者代理卖方主要提出以下意见：
1、买方有充足的时间准备贷款、审税等事宜，违约的根本原因在于其本来不具有购房或房贷资格又没有及时出售名下房产以达到购房条件所致；
2、中介公司的证人证明卖方没有及时配合办理贷款和审税，前后表述不一致且存在逻辑的矛盾，该证言不应被采信；
3、亲人去世不属于不可抗力，且民事活动也可以委托他人完成，不能成为违约的免责理由，同样，中介过错也不是买方免责的理由；
4、由于各银行的贷款手续的规定并不相同，买家贷款银行是否必须卖家共同前往才能办理贷款手续，举证责任在买方。
二、法院裁判意见及判决结果
针对本案争议焦点，房屋买卖合同是否应该解除，法院主要意见概括为：
（1）买买卖双方签订的合同系双方真实的意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应依约严格履行；
（2）买家认为中介预留时间不足，对可能出现的情况未予充分预见，对此签订合同时，买方应充分审慎考虑后确定时间；
（3）买方在履行合同的过程中存在家人离世等因素，也非其可免除违约导致合同解除之违约责任的正当理由；
（4）买家主张中介通知卖家办理审税和贷款，卖方称工作忙，要延迟一周，因此导致贷款手续审批迟延，该事实无充分证据予以证明，本院不予认可。加之，即使存在该事实，也不能免除两原告逾期办理贷款审批手续的违约责任。
综上，法院判决买卖双方房屋买卖合同解除，并判决买方支付买方违约金和赔偿金近30万元。
一审判决后，买方不服一审判决结果，上诉至上海市第一中级人民法院，二审法院维持了一审判决。后买方又向法院申请再审，法院审查后认为不符合再审的条件，裁定驳回了买方的再审申请。
三、律师简析
对本案而言，由于买方贷款手续实际申请完成时间实际只比合同约定的卖方可以行使单方解除权的期限只差2天，一般人可能认为因此解除合同，还要承担巨额的违约金似乎有点意外，甚至部分专业人士也有此感觉。其实，有此想法应属于对法律规定理解不够，根据合同法的相关法律规定，合同解除的条件主要分为法定解除和约定解除，本案卖方系行使约定解除权。除存在不可抗力以及卖方原因等情形导致买方违约的以外，卖方均可按照合同的约定行使解除权并要求买方依约承担赔偿责任，当然违约金金额可以根据实际情况，申请法院进行适当调整。反之，如果卖方违约，买家同样可以按照合同约定主张卖方继续履行并承担违约责任。
笔者作为卖方的代理人，当然要最大限度地维护卖方的合法权益。同时，也为买方感到惋惜，买方从外地农村来到上海打拼，确实不易。此案给买方带来的直接和间接损失无疑是巨大的。就本案而言，笔者认为买方违约，中介有不可推卸的责任，因为普通人一般不太了解购房的流程及相关规定，完全依靠中介的安排。而中介市场竞争非常激烈，为了尽快达成交易，中介往往仓促安排双方签约。本案买方由于存在限购，需要先出售自己名下的房子才能另行买房，如果买家能在卖掉自己名下房子后再签买卖合同或者加快卖房的进度，均不会产生本案的结果。
另外，实务中，类似本案情形，也有的中介会告诉当事人，如果愿意花钱，可以将其“包装”成首套房，这样客观上也导致买家存在侥幸心理，而没有及时出售名下房产；而当最终无法“包装”或者“包装”没有通过时，再去出售限购房产时，为时已晚。而所谓的“包装”，其实就是作假，往往涉及行贿，法律风险很大，轻者承担经济损失，重者有可能涉及刑事责任。
【结语】房屋买卖，涉及金额巨大，少则几百万，多则上千万。建议面对大额交易，合同双方务必慎重，必要时应该聘请靠得住的专业人士介入，至少可以多咨询一下专业人士再做决定，以免造成意想不到的损失。
文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信：ad80805）
