【导读】由于动迁安置房存在较长的“限售期”，房价在“限售期”过后势必上涨，因此频繁出现动迁安置房卖家频繁违约的情况。实务中有的中介故意夸大公证的作用，并欺骗当事人支付大额的公证费。本文重点讨论公证在购买动迁安置房过程中所产生的作用以及如何预防中介通过公证欺骗。如欲全面了解如何有效防止卖方违约避免法律风险，可以参阅笔者另一篇文章《购买动迁安置房，规避风险有妙招》。
动迁安置房买卖过程中，涉及到公证的情况通常包括对房屋买卖合同的公证以及买卖双方商定由卖方直接委托买方信任的人办理房屋过户等手续的委托公证。
首先，在没有取得“小产证’的情况下，公证处一般不会受理对动迁安置房买卖合同进行公证。而且，公证并不是合同生效的条件，只是针对合同内容是否违法、是否为双方当事人真实的意思表示等进行证明。也就是说，如果合同内容并不违法，合同确属双方当事人真实的意思表示，合同公证与否，并没有什么区别。但是，实务中，房屋买卖都依赖于中介提供合同文本，而个别房产中介缺乏法律知识，替买卖双方拟定的房屋买卖合同存在很大的问题，进而导致争议频发。这时候也可以委托律师等专业人士拟定合同，并在专业人士的建议下签署合同即可，并不是必需对买卖合同进行公证。
其次，卖方直接委托买方信任的人进行办理房屋过户等手续的委托公证，表面上看确实可以起到预防卖方违约的作用，因为办理委托手续之后，不需要买方参与即可办理过户手续。但是，买方要知道，即使该委托书已经过公证处公证，卖方只要打算违约，按照法律规定，卖方是可以单方撤销委托合同的，而不需要买方或受托人同意。另外，顺便提一下，公证处在拟定委托合同的时候，往往会设计一个违约金条款，该条款是否有什么重要作用呢？笔者认为作用有限，因为房屋买卖合同一般都已经存在违约金条款，法院在审查卖方违约责任，主要还是看买方的实际损失，委托合同中的违约条款，能让卖方多承担的违约金数额作用非常有限。
最后，由于部分公证处比较谨慎，往往不愿意做涉及动迁房的相关公证。于是就给少数不诚信的中介带来了机会。这时候，中介会欺骗当事人，承诺为当事人找关系办理公证，但是要收取房价2%左右的费用，可达几万元，而实际所需要的公证费仅需几千元而已。其实，当事人只需要换个公证处，很可能另一个公证处就会受理委托书的公证。这也是笔者工作中经常遇到的情形，有的公证事项从法律角度，受理公证完全没有问题，但是有的公证处可能由于这方面的专业知识不够或者过于小心，便不愿意受理公证。这样换一家公证处，就可能解决这个问题，而不需要额外支付一大笔钱。
【结语】专业的事情应由专业的人来做，在上海而言更为方便，可以轻松地找到各行业的专业人士进行咨询。因此，在做事之前，要了解清楚再去做，做到心中有数，盲目行事的结果是多花了钱，却不能有效解决实际问题。
文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）
