【导读】工作中我们经常会接到当事人咨询：出卖房屋签约时确定的房屋交易价为100多万，现在市场价已经涨到300多万元了，我们这种情况是否可以根据显失公平而撤销房屋买卖合同？那到底什么情况下才能根据显失公平撤销合同，法律又是如何规定的呢？上海的司法实践又是如何操作的呢？
一、显失公平的法律依据
《民法通则》第59条及《合同法》第54条均将显失公平的合同或者民事行为规定为是可撤销的。《民通意见》第72条规定：“一方当事人利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”但是，何为显失公平的合同或民事行为，仍然缺乏明显的标准，法律并无明确的规定。而根据《最高院人民法院公报》载明的案例，认定显失公平，结合《民通意见》第72条规定，可以从以下两个方面进行考察：一是考察合同对一方当事人是否明显不公，具体应结合双方当事人权利和义务是否对等、一方获得的利益或另一方所受损失是否违背法律或者交易习惯等方面综合衡量；二是考察合同订立中一方是否故意利用其优势或者对方轻率、没有经验，具体看利益受损的一方是否因为无经验，或者对合同的相关内容缺乏正确的认识能力，或者因为某种急迫的情况，并非出于真正的自愿而接受了对方提出的合同条件。如果双方在合同中设定可某些看似对一方明显不利的条款，要注意审查该条款是否是当事人真实的意思表示，其目的是否在于衡平双方的权利义务。
二、关于“公平”的理解
在合同关系中，公平可以理解为当事人自愿做出的利益上的选择。即使一方对另一方付出的代价是低廉的，如果当事人自愿接受也是一种公平和对价。显失公平原则中所讲的公平应该是指当事人并不是完全出于真意签约而导致的利益失衡，其所以签约，是因为欠缺交易经验、判断力，过于草率或在对方有某些明显优势的情况下做出的，如果不是这些因素的制约，他是不会与对方达成这样内容的合同的。
三、上海房产买卖合同审判司法实践中关于显失公平的一般做法
笔者研究了浦东新区、徐汇区、松江区等基层法院所作的有关显失公平的房屋买卖合同判决书，发现法院最终支持以显失公平判决撤销房屋买卖合同的生效判决总结起来呈以下规律：房屋买卖合同合同价不到合同签订当时市场价的70%且同时具有下列条件之一：（1）主张显失公平的一方由于签约当时身处国外或者其他原因，委托给中介公司或者其他人员代为出售房屋；（2）中介公司人员自身作为买方与出卖方进行交易；（3）卖方借了高利贷，而买方就是高利贷出借人或者其介绍来的与其利益相关的人。以上结论只是总结了很少的一部分判决书的意见，实乃管中窥豹，不可轻易作为处理争议的依据。而具体的个案千差万别，差之毫厘谬以千里，遇到争议还是要咨询专业人士。
【结语】对于因显失公平而行使撤销权的条件，虽然法律并没有明确的规定，但是有一点可以明确：这里所说的显失公平是针对签约时的情况而言的，对于房价暴涨导致房价与签约当时市场价相比而差距较大的情况，应属于正常的商业风险，不能以显失公平为由撤销合同。另外，法律规定，撤销权的行使期限是一年，且不适用中止、中断和延长的规定。因此，如果确实存在显失公平的情况，应该尽早主张自己的权利。
文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信：ad80805)
