【导语】一方擅自出售夫妻共同房产，另一方并不知情的情况下，能否主张房屋买卖合同无效？应该如何救济自己的权利呢？司法实践中，一方擅自出售夫妻共同房产的可分为多种情形，这里主要讨论房屋仅登记在一方名下，而擅自出售的情况。那么，一方擅自与第三方签订的房屋买卖合同是否有效，另一方能否追回呢？
这些问题，曾经在司法实践中产生很大的分歧，“同案不同判”的现象十分突出。而2011年8月13日《婚姻法司法解释三》施行后，这一分歧将不再存在。该司法解释第十一条第一款对此种情况的处理进行了明确规定，同时该条第二款规定了另一方的救济途径。具体条款如下：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”对于该条款的理解，应该注意以下方面的问题：
一、如何认定夫妻另一方是否同意
1、日常生活中，夫妻另一方同意其配偶对夫妻共同所有房屋进行出售，可有书面、口头、电话等多种意思表现形式。而根据《民法通则意见》第66条：“一方当事人向另一方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者双方当事人有约定的情况下，才可以视为意思表示”。据此，如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见，但其行为已经表明其同意出售的，则可直接认定其对出售已经默示同意。至于夫妻另一方的同意是事前同意还是事后追认同意则在所不问。另外，《婚姻法司法解释一》第17条明确规定，非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。最后，对于“同意”的范围，在司法实务中，一般只要有证据证明夫妻另一方曾作出同意出售的意思表示，即推定该同意为对其配偶自主决定出售价格、付款方式、交付时间等事项的概括同意。夫妻另一方如要否定该概括同意，必须提出证据证明其对第三人所作出的同意出售房屋的意思表示明确不包括上述事项。
二、“善意”及“合理对价”的认定
在审判实践中一般以消极的善意作为认定标准，即不知道且不应当知道。对于善意的证明事项和举证责任的分配，应由另一共有人就买受人为恶意承担举证责任，通过反证进行认定，如房屋买受人和出卖人夫妻双方或一方之间存在特定亲近关系。买受人信赖不动产登记簿和权属证书中关于物权登记的记载，不知且不应知出卖人为无权处分即可推定买受人为善意，另外，判断第三人是否善意的时间节点一般认为应是将申请登记事项记载于登记簿上时。
三、如何认定“对价”是否合理？
一般说来，只要双方已经完成了变更登记，即应该推定该对价是合理的。否则需要另一方举证证明对价的不合理，或者明显有悖常情。通常，只要合同约定价与市场价不存在明显的差异，则应该认定对价属于合理的范畴。
四、夫妻一方请求赔偿损失应该注意的问题
对方擅自处理夫妻共同财产，另一方主张赔偿损失时，需要注意以下两个问题：
1、请求赔偿应以提起离婚诉讼为前提。在不离婚的情形下，不能单独提起损害赔偿诉讼。
2、要求赔偿的范围仅以物质损害赔偿为限，不涉及精神损害赔偿。
【结语】以上分析可以看出，在夫妻共同房产登记在一方名下的情形下，另一方擅自处分该房产的，对善意第三人的要求是比较低的，一般只要不存在恶意串通，确实为按照市场价进行的真实交易，就是正当的，另一方基本上很难主张买卖合同无效并主张追回该房屋。对于婚后房产，只登记在一方名下的情况，虽然仍属于夫妻共同财产，但是存在被登记方擅自出售的风险，应予以注意。
文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）
