上海市政府新闻办今天（3月25日）上午举行市政府新闻发布会，市住房城乡建设管理委主任顾金山介绍了《关于进一步完善本市住房体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》相关情况，《若干意见》从即日起发布实施，其中涉及到了三项楼市调控政策，包括：
1、非本市户籍，购房资格2年变5年；
2、二套房首付50%（普通），首付70%（非普通）；
3、严禁首付贷、过桥贷。
按照市委、市政府的统一部署，市住房城乡建设管理委员会、市规划国土资源管理局、市工商行政管理局、市金融服务办联合制定了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《若干意见》），并已经市政府常务会议审议通过，从即日起发布实施。本市将建立进一步加强房地产市场监督工作的联席会议制度，加强统筹协调，完善监管机制，加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，及时研究完善相关政策措施并协同推进落实、各区县政府结合区域实际，组织、协调、落实本区域房地产市场的监管职责。
《若干意见》明确进一步加强房地产市场监管，规范从业行为，严肃查处违法违规行为。加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。强化房产中介机构和从业人员管理，建立二手房交易资金第三方监管制度。加大执法力度，依规查处房地产开发企业和房产中介机构相关“捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、利用不正当手段诱骗消费者交易”等违法违规行为的，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。
《若干意见》要求从严执行住房限购政策。提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。
《若干意见》提出从今实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。
根据《若干意见》，上海还将建立统一、规范的房地产市场信息定期发布机制。加大住房用地供应力度，提高中小套型商品住房供应比例。推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行、多渠道筹措人才公寓住房，开展新一批共有产权保障住房申请受理，加快旧区改造和“城中村”改造，着力扩大符合政策的住房困难群众受益面。
上海知名房产专家严跃进表示，对于连续缴满5年的说法，通俗理解就是，在上海5年内不能够有跳槽的现象。否则社保缴纳或出现中断的现象。所以从购房者的角度看，后续在工作职业方面需要稳定。否则在购房方面还会遇到尴尬。
在此次限购政策的新内容中，有一点和此前预期是一样的，即限购审核将前置至交易备案环节。这个提法其实是为了规避此前限购政策中部分购房者绕过限购政策而买房的风险。通过前置至交易备案环节，将使得审核力度加大，进而使得购房者必须严格按照购房资格来入市，而防范了部分购房者在没购房资格的情况下，先认购房源再抛售房源等现象的出现。
在此次意见中可以看到，明确“非本市户籍居民家庭”的概念，这其实是说外地购房者后续购房依然需要结婚证明，这样一对比，其实该政策比北京市要更严厉。所以此前的单身购房政策放开，但社保年限增加的说法或是有误的。这使得后续外地人购房的难度可能加大，这应该是一个利空消息。
此次意见明确提出，要从紧实行差别化的住房信贷政策。对于拥有1套住房的居民家庭，如果继续购买普通住房，那么首付款比例需要5成，这和过去的政策相比是收紧的。而如果购买非普通住房的，那么首付款比例需要7成。在这里面，对于普通住房和非普通住房，此前上海市政府已经有了规定，比如根据内环中环外环等界定总价，以及包括设定144平方米等类似的户型条件。此类政策背后的含义是，如果后续要换购市区的房源或者大户型，可能从银行获取信贷的难度会加大，这也是为了防范上海市场目前购房中炒房因素增加的风险。
另外此次意见带有很强的“封杀”首付贷的色彩。意见认为购房者购房的首付款为自有资金，这其实就是希望在首付层面上降低杠杆的作用。当然为了体现震慑力，实际上也将此类行为和征信等内容进行挂钩。在实际操作层面看，此类自有资金的使用是需要多层面理解的。如果是通过商业银行消费贷、信用卡透支等方式购房，这样可能在查处方面会相对容易，这个需要商业银行房贷等部门的联合监管。但如果是通过其他民间借贷方式进行首付款的筹集，这个时候可能会出现一种新的违规做法，即用别人的身份证和材料获取贷款，然后进行购房，这样的查处会比较难。这个也是对该政策背后的一个漏洞的提醒，这样一种违规做法，不排除后续依然会有购房者会去尝试。当然购房者本身应该意识到自身购房的能力和风险把控方式。同时，对于一些P2P贷款平台，后续还需要继续督察，即对此类平台后续贷款的流向需要定期报告，否则依然会有一波资金进入房地产市场。
注：本文由上海杜继业律师根据《腾讯新闻》报道整理所得。
