【导读】近来，上海房价持续上涨，导致二手房买卖市场违约、毁约的现象频出，工作中接到许多朋友及当事人有关该问题的咨询，现将相关问题汇总，供朋友们参考。
一、合同解除的类型和条件
（一）单方解除和协议解除
单方解除，不必经过对方当事人的同意，只要解除权人将解除合同的意思表示直接通知对方，或经过法院或者仲裁机构向对方主张，即可发生解除合同的效果。
协议解除，是指双方通过协商同意将合同解除的行为。也就是在双方之间又重新成立一个合同，其主要内容就是将原合同废弃。
（二）法定解除和约定解除
法定解除的条件由法律直接加以规定，《合同法》规定的一般法定解除有三大类型：一是协议解除；二是不可抗力致使不能实现合同目的；三是违约行为，原则上应是债务人违反合同的只要义务，违反从义务及附随义务一般不得解除，但致合同落空时可以解除合同。现行法律依据为合同法94条。
约定解除，是当事人以合同的形式，约定一方或双方保留解除权的解除。其中保留解除权的的合意，称为“解约条款”。解除权可以保留给当事人一方，也可以保留给当事人双方。现行法律依据为合同法93条。
二、如何在购房合同中拟定保护自己权利的条款
目前，由于房产价格增长较快，卖家违约的情况比较多，而买家也应限购、贷款资格等原因造成违约，因此买家或者买家在合同中增设适当的“解约条款”，可以更好的适应多变的市场情况。由于价格增长较快，如果一方违约行为持续较长的时间，而使合同不能顺利达成交易，势必对另一方造成影响。因此，“解约条款”中约定一方违约行为达到一定的时间（如15天），守约方可以解除合同，并要求违约方承担违约责任和损害赔偿责任。这里强调守约方，才可以行使约定解除权，有利于合同的稳定，避免随意解除。目前，已经出现部分卖家宁愿支付违约金，也要解除合同的情形。这种情况下，如果限定只有守约方才可以行使约定解除权，则买家可以向法院提起诉讼，要求卖家继续履行合同。以下提供一个“解约条款”供大家参考：“乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金额的价款……该条所规定的违约责任同样适用于乙方未按时履行本合同及附件规定的其他义务的情形。”
三、如何救济自己的权利
在购房交易过程中，出现对方违约或者毁约的情形，如果属于轻微的违约，尚未达到可以解除合同的情形，也就是说，还没有达到合同约定何法定解除的条件，则仍需要依约履行己方的义务，但是可以依约向违约方索赔违约金。如果对方违约行为，达到约定或法定的解除合同的条件，则根据合同法96条的规定，需要解除合同的意思表示通知对方，合同自通知到达对方时生效。需要指出的是，一方行使合同解除权，对方享有异议权。双方可以对该异议权的期间进行约定。
四、解除合同特别需要注意的事项
上文已经提到一方行为达到约定解除合同或法定解除合同的条件，依法还需要通知对方，因此需要注意保存通知已经送达对方的证据，最好采用EMS快递寄送解除合同的通知。然而最容易被忽略的问题是，合同一般不会对异议期间进行约定，而合同法解释二第24条规定了异议期间：当事人对合同法96条的规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向法院起诉的，法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向法院起诉的，法院不予支持。因此，如果接到对方解除合同的通知后有异议，但超过三个月没有起诉的，很可能产生不利后果。
【结语】合同纠纷纷繁复杂，以上内容仅从房屋买卖合同解除的角度展开的讨论，实为管中窥豹，朋友们在遇到具体的合同纠纷时，还是要及时咨询专业人士，针对个案获取有针对性的帮助。
文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）
