争议焦点：
1.合同主体变更是否合法?
2.合同违约金过低怎么办?
案情介绍：
2003年，我单位指派部门负责人张军与长沙一房地产开发商签订了商品房买卖合同，约定购买长沙市五一大道某商厦的6套房子，此后我单位分几次全部付清了房款。
付完房款后经我们主动要求，合同主体产生了变动。经开发商同意，我们又重新签订了6套以购买人为我单位，法人代表为我的购房合同，约定的购买标的物、价格等合同内容都未改变。
新旧合同中对办理产权登记的约定都是这样的:出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第1项处理:1.出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。
但到现在，办理产权登记的最后期限都过了好几年了，开发商却迟迟不给予办理产权登记。(法制周报新闻热线:0731-4802117)我们多次交涉无果，现在想打官司，但我担心合同主体变更前的旧合同仍在开发商手中，会影响我们的违约追责。另外我们的违约金约定得太低，我该怎么办?通过司法途径能实现我们办房产登记的目的吗?
法理分析:湖南万和联合律师事务所 李健律师
1．合同主体变更合法有效
你单位与开发商在平等、自愿、协商一致的基础上就6套房产的买卖事宜进行了新的买受主体变更约定，其约定的内容均符合现行法律规定，应受法律保护。《合同法》第八十八条规定:当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。所以你们主体变更的合同是有法可依，受法律保护的。此外你们买受人之间不论是隶属关系或是委托关系，是否对价有偿，只要对方表示同意，都不影响合同的变更。
2．违约金过低可要求增加
依据买受人变更后双方签订的商品房买卖合同，开发商已经明显违约。因为合同中约定的方案是退房加1%违约金。若依此操作，明显对买受人不利。所以为了体现公平合理原则，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。所以买受人可以以退房造成的物价落差、装修费用来主张损失，要求对方给予加大违约赔偿。
3．未销毁的旧合同开发商应慎重
未销毁的旧合同开发商应慎重对待，若开发商持未销毁作废的旧文本从主体上对抗买受人的权利主张，会让自己处于一个不利的被动局面。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。(法制周报新闻热线:0731-4802117)所以不论哪一份合同得到法律上的支持，另一合同买受人都可以向其主张“一房二卖”的法律责任，并可要求出让人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因为两份合同形式和内容上都是合法的。
4．买受人可维权
依据2008年7月28日湖南省建设厅才出台的《湖南省房屋登记办法实施细则》第十三条规定:申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本细则另有规定的除外。因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请。
同时《民事诉讼法》第二百二十八条也规定了:对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。
由此可见，买受人维权胜诉后，只要开发商不存在其他方面限制办理产权登记的情况，理论上买受人是可以通过人民法院强制执行，进行权属登记的。（山木）
杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）
