【导语】随着“认房不认贷”政策正式落地，要买房的刚需纷纷出手。上海资深房产律师杜继业根据工作中常遇到的问题，总结出在上海买房必需注意的四大要点，供买房的朋友规避风险时参考。

一、示范文本双方可以协商修改，有人认为不能修改是错误的

《上海市房地产买卖合同》示范文本，在关键处留有空白，并特意设置了补充条款和附件。这些都涉及到了买卖双方重要的权利义务，可以由双方协商确定。

特别说明：为了方便，中介往往会预先将空白处填写并拟好补充条款。但中介准备好的这些条款完全可以不采用，而由买卖双方根据协商结果另作约定。

二、有抵押的房产，支付首期房款要特别当心，谨防上当

如果房屋尚有贷款没有还完，存在抵押是很常见的。但是，如果卖方需要利用买方的首期房款还贷才能解除抵押，则需要特别当心。因为，如果买方急需用钱，将钱挪作他用，则抵押没有解除的情况下，将会带来一系列的问题。

特别说明：上述情况，建议买方先确认卖方欠款的金额，同时陪同卖方前往银行还贷，将首期房款从买方自己的银行卡里直接支付给银行，同时要求买方出具收条并保留银行出具的回执。

三、支付第二期房款需要特别注意的事项

支付第二期房款，通常通过向银行贷款支付，也有人通过现金支付。如果通过银行支付，则可注意银行在贷款合同中约定的是见“收件收据”放款，还是见“他项权证”放款。建议最好约定，见“他项权证”房款，因为拿到“收件收据”时房子并没有过户至买方名下，在这期间，房子是有可能被司法查封的。这种情况，虽然发生的概率并不大，但实践中也并不罕见。

如果现金支付第二期房款，则双方喜欢约定“办理过户交易手续的同时”支付第二期房款，首先如此约定很难说清，到底交资料的时候还是手续办理完毕之日，同时也存在过户前被司法查封的法律风险，因此建议至少要约定拿到“收件收据”之后再支付第二期房款。

特别说明：要耐心与卖方协商，争取最有利于自己的结果，而不要完全听任中介的安排。

四、交房和支付尾款需要注意规避的风险

对于买方而言，只有拿到产权证并实际占有房屋之后，才算取得房屋的全部权利。伴随着交房，还有清点设备，办理水电煤、有线电视、物业费过户，钥匙交接等工作要做，因此如果不多留些尾款，一旦产生争议，卖方如消极对待，则仍然需要通过诉讼解决。

特别说明：实务中，所留尾款一般不超过5%，如果要求留太多，卖方一般也不会同意。

【结语】上海买房动辄上千万，如何小心都不为过。以上总结的是最重要、最核心的几点，其实几乎每个交易环节都需注意，但是如果以上几个重要环节不出问题，就能规避绝大部分风险。

文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：13611980805）