这个话题说起来挺复杂，长篇大论朋友们可能也没有耐心看，那么就简单粗暴地说说农村宅基地房屋到底能不能买？

由于全国各地对待此问题的态度不一，以下仅分析上海市的情况：

1. 什么时候房屋买卖合同有效？

（1）对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

（2）对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

2. 什么时候房屋买卖合同无效？

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

3. 房屋出售给外乡人，未经批准，但合同已经履行完毕且已经实际居住的，该如何处理？拆迁了该怎么办?

对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。

以上回答的依据是《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见

》沪高法民一[2004]4号。由此可以简单粗暴地回答，上海市的农村宅基地房屋是可以购买的，因为以上可以看出，只要已经实际履行并居住，房屋没有拆迁的情况下，法院会“承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利”，如果房屋被拆迁，买方还能分得70%的利益。

综上所述，农村宅基地房屋如果仅从居住和补偿角度来看，买卖是没有问题的。

文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，电话/微信：13611980805）