动迁安置房,没有办理小产证,过户时卖方反悔,买方怎么办?
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  • 杜继业
  • 2018-03-20

动迁安置房,由于设置有“限售期”,因此在限售期未到,房屋是无法过户的。而实务中,一些被安置人在未办理小产证的情况下就急着将房子卖掉。由于暂时不能办理房产证,因此交易时售价往往明显低于售价,而限售期经过后,可以过户时,卖方又觉得买亏了,往往会让买房弥补差价。而该差价少则几十万,多者几百万。而对于尚未办理小产证的动迁房,卖方不配合过户,该如何维权呢?

为了便于理解,以下以一个真实的案例为例进行说明(所涉人物为化名,内容进行必要删减和改写):

戴某购买了金某的一处动迁安置房,尚在限售期,也没有办理小产证。戴某支付了大部分房款,尚有一部分尾款没有支付。而且权利人有2人,另一人权利人邹某为金某代签。5年后(注:当时的限售期为5年,目前的限售期已经改为3年),戴某要求卖方配合过户,这时卖方则要求其补足差价,负责不配合办理小产证,更不会配合办理过户。于是,戴某起诉至法院,要求卖方配合过户。开庭时,邹某也被追加为被告,但明确表示其对金某卖房一事并不知情,不同意戴某的全部诉讼请求。

上述案例,存在以下两个焦点问题:

一、没有办理“小产证”的情况下,能否办理过户?如果不能,则如何解决?

答:没有办理小产证”的情况下无法办理过户手续。由于办理小产证需要开发商的配合,因此可以追加开发商为第三人,配合办理“小产证”。本案法院的判决是,被告应在本判决生效之日起十日内办理房屋产权登记手续(“小产证”),第三人开发商协助被告办理;诉争房屋登记在被告名下三日内,被告邹协助原告戴某将上述房屋产权登记过户至原告戴某名下。

由于尚未办理“小产证”,因此,房屋尚未登记在被告的名下。如果要将房屋过户在买方原告的名下,则仍然要先将房屋登记在被告的名下,然后再从被告名下变更登记在原告的名下。

二、另一权利人邹某并没有签字,则该房屋买卖合同是否有效,他是否应该配合办理过户手续?

对于,权利人邹某表示对金某卖房一是并不知情,也没有在合同上签字一事。法院的意见是,邹某在系争房屋由原告实际控制并使用近五年之久,从未对系争房屋的占有使用、收益、管理等有任何监管,也未承担过系争房屋的任何费用,况且邹某也居住在系争房屋附近,完全有条件积极审查房屋的情况并及时提出异议,虽邹某曾在案件审理中表示知晓房屋出售后提出过质疑,但对此并无任何证据证明,也并无相关的实质行动,本院难以采信,其虽主张为房屋的权利人,然而却如此对房屋权利长期的漠视和放任,缺乏正常权利人对自有财产应有的关注,有悖常理,由此足以视为其对系争房屋转让行为的默认,故对邹某关于系争房屋出售不知情的抗辩,本院难以采纳。

综上所述,对于购买动迁安置房,只有合同条款没有问题,也依约支付了房款并入住,限售期过后,卖方反悔的,完全可以通过法律的途径进行维权。买方不需要支付任何额外的费用,卖方也要配合办理过户手续。

文/杜继业(上海市专职律师,民商法学硕士,微信:ad80805)

 


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