2017年我们代理了一起房屋买卖合同纠纷案件。案件的争议焦点是，买方办出房贷的实际时间比合同约定的最迟贷出时间晚了2天，卖方因此拒绝配合办理过户手续并发出解除合同的通知。于是，买方就委托律师将卖方告上了法庭，要求买方继续履行合同并承担违约金。

买方的理由是，其延迟办出贷款是事实，但事出有因，主要提出了四点理由：一是，双方签订房屋买卖合同之后，中间经过了两个重要节日延误了时间；二是，买方在此期间有2个近亲属去世，忙于奔丧而有所耽搁；三是，买方是卖房后买房，卖房的进度影响了房贷的办理；四是，买方要求卖方配合办理贷款，卖方借故有事，没有及时配合，从而导致迟延。而且根据合同约定的解除合同的期限，买方办出贷款的时间仅比约定的时间晚了2天，如果卖方及时配合办理贷款，就不至于会延迟。

卖方收到法院传票后，就通过网络联系到了我。我们接受了委托后，仔细研究了原告提出的理由及其提供的证据。我们分析后认为原告提出的四个理由中，前三个并不足以免除买方迟延办出贷款的责任，而第四个理由，如果被法院采信，则该法院很可能会判决房屋买卖合同继续履行。因此，我们将焦点放在原告提出的第四点理由上，要集中火力，力争让法庭不予采信，因为这点理由本来就不是事实，而是原告为了达到自己的目的，设法让中介作了虚假陈述。

首先，原告提供了一份证人证言，内容陈述，某年某月某日中介公司的工作人员曾打电话给被告，但被告表示没有空等等。该份证言由中介公司的两名承办该起房屋买卖业务的员工签字。庭审过程中，原告又让其中一个员工作为证人对证词的内容进行了当庭陈述。

其实，庭审前我已经作了认真的准备，如果要让法院不予采信该证言，至少要证明房产中介在案件中并不是中立的，而是与原告有某种利害关系。但这种利害关系，往往作为被告的卖方往往难以举证，要设法让原告主动说出来就好办了。而庭审中，实现该目的的最佳机会就是庭审中互相发问环节。考虑到，原告绝对不会轻易说出对己方不利的内容，于是我就设计了一套“声东击西”的发问套路：我先询问看似与焦点问题无关且对他方看起来有利的内容，这时候对方就很容易不假思索地进行回答。我发问的内容大体如下：

我问：请问原告，您办理房贷是自己亲自办理的，还是委托中介办理的？

果然，对方很警觉，当事人正要回答，被代理人制止，马上向法庭提出异议：原告认为该问题与本案争议焦点无关，原告拒绝回答。我马上向法庭陈述：该问题与该案案情有关，且本案的争议焦点就是贷款时间迟延，因此该问题与本案有关，原告应该陈述。法庭采纳了我方的意见，要求原告必须回答。

原告回答：是全部委托中介办理的。

我又问：原告是否认为，贷款迟延办出，也与中介安排的时间点不合理有关？

这次，原告代理人马上显示出了得意的神情，显然认为我问了一个对他方有利的问题。

原告代理人回答：不错，中介安排的时间节点确实有问题，否则我们也不会晚两天，这一点也请法庭予以考虑。

我又问：既然你们认为迟延办出贷款与中介有关，你们是否准备追究中介的责任？

原告代理人回答：我们本来打算追究中介责任的，但后来沟通比较愉快，就放弃追究他们的责任了。

这时，我连忙追问：既然中介存在过错，你们又曾打算追究他们的责任。那原告提供的证人证言为打印好后，让两位承办工作人员签字，是不是迫于原告的压力？

这时，原告代理人一下子明白了我前面问题的真正目的，一下子震怒起来，大声说，如果你想说证言是假的，就直说！并且在我的当事人，被告补充发言时出言不逊，甚至有冲过来打当事人的感觉，法官当庭对原告代理人进行了训诫。

主审该案的是一位主办房屋买卖纠纷多年的副庭长，经验丰富，办事果断。庭审结束一周之后便出了判决，法庭不但没有采信中介的不实证言，还支持我方的反诉请求，判决原被告房屋买卖合同解除，同时支持买方赔偿卖方违约金和赔偿金共计30多万元。

该案判决作出后，原告不服，进行了上诉和申诉，最终均被驳回。当然，本案最大的争议不在于证人证言该不该采信，最大的争议在于，原告只比合同约定的解除合同最终期限晚了2天，该不该被判解除合同并承担巨额的违约金。关于这个问题，可以关注本人之前的文章《上海房价上涨，买家房贷比约定只晚了两天，卖方可以解除合同吗》。

文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信：ad80805）