【导读】2016年11月28日晚，上海市出台了贷款新政，并从29日立即开始实施。本次新政“认房又认贷”，且在全国范围内查询购房和房贷记录，而且首付的成数也有大幅提高。本次贷款政策的出台，势必会对已经签订房屋买卖合同，但尚未来得及网签的当事人产生较大的影响，部分买卖合同将无法履行下去。而房屋买卖合同能否解除以及解除之后，卖方是否要全额返还买方的定金和已付房款以及买方是否要承担违约责任等问题，是买卖双方都非常关注的。本文将从国家法律规定，地方司法文件以及上海市本地司法实践等方面多角度进行剖析。
一、剖析相关法律及地方司法文件的规定
1、我国《合同法》的相关规定
成立并生效的合同如果要解除，根据《合同法》及其司法解除的规定，通常有两种情形：法定解除和约定解除。
法定解除适用贷款政策变化的情况仅有两种情形：一是发生了“不可抗力”可以解除合同，双方均不承担违约责任；二是《合同法解释二》第26条规定的，“情势变更”：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。从司法实践上，贷款政策的变化一般不会被认定为“不可抗力”，而是否属于“情势变更”则存在一定的争议。个人认为，贷款政策的变化应该视为“情势变更”，但是实务中，尤其是上海法院的司法实践也不是简单地将政策变化简单地一律适用“情势变更”而判决解除合同。
2、上海市司法文件的相关规定
上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》，其中上海高院对于因贷款政策调整的问题，作如下解答：房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。
以上司法文件的意思可以概括为两句话： 一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同，但是如果买方能够举证贷款成数的变化确实导致自己确实无法承担的，可以判决合同解除，但并没有明确是否要承担违约金。关于上述司法文件的适用，可以参见本文的第二部分相关判决书内容摘要。
3、关于约定解除
根据合同法的相关规定，合同解除除法定解除外，还包括约定解除，又可以分为协议解除和依据合同约定的条件解除。虽然本次房贷政策出台比较突然，但是房产市场的宏观调控已经屡见不鲜，有经验的第三人或房产中介，一般会在房产买卖合同中设置相应的条款，比如约定，非因为买方信用或故意提供相关资料而导致的贷款成数不足以及贷款政策的变化导致获取相应贷款的情况，作为解除合同的一个条件，双方均不承担违约责任。当然，也有的房屋买卖合同会约定，因任何原因导致贷款成数不足，买方均应该以现金的形式补足。当合同中有约定条款的时候，约定条款是优先适用的。因此，本次贷款政策出台后，买卖双方第一时间应该看的是买卖合同中有无关于贷款政策变化的特别约定。
二、上海市部分法院的相关判例
1、上海市松江区人民法院（2010）松民一（民）初字第5159号
（1）案情要点：买卖双方在《补充协议》第4条将银行贷款政策改变约定为不可抗拒因素，且没有约定如果原告无法获得贷款时的替代付款方案。
（2）法院裁判意见：原、被告在签订合同时已经预见到国家宏观调控可能带来购房贷款政策变化，再次签订《补充协议》充分表明被告愿意与原告共同承担银行贷款政策改变可能带来的风险，可见，双方已经将贷款政策变化导致的合同履行不能，约定为合同解除事由。现原告由于银行贷款政策改变的原因而无法获得贷款，导致合同约定的付款方式无法实现，该合同付款义务无法履行的原因不可归责于任何一方当事人，原告以此为由要求解除合同并返还已付购房款，本院予以支持。
2、一审：上海市浦东新区人民法院（2010）浦民一（民）初字第13049号
二审：上海市第一中级人民法院（2010）沪一中民二（民）终字第4176号
（1）案情要点：房屋买卖合同签订后，国家出台了房产新政，对购买第二套住房政策作出调整，对首付款比例及贷款利率等作出了新的规定。
（2）法院裁判意见（二审维持一审判决）：作为购房者，在签约时对购房风险包括房贷审批风险应有一定的预见性，也就是要有及时调整自己的付款比例及贷款额度等应对解决方案。据此，房贷政策并非当事人在订立合同时完全无法预见的情况，不构成商业风险重大变化，因此上诉人要求认定房贷政策变化属于不可抗力因素，不能成立。上诉人要求解除合同，依据不足，本院不予支持。
3、上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2114号
（1）案情要点：买方应充分考虑到国家的按揭贷款政策及按揭贷款审批和发放流程中可能产生的各种不确定因素。不论任何原因（包括但不限于……买方的贷款申请未获贷款银行批准……）致使卖方未能按约定的期限收到买方本拟通过银行贷款支付的款项的，买方……有义务以自有资金在剩余房价款约定的付款期限内付清所有的剩余房价款”，否则卖方有权追究乙方的违约责任。
（2）法院裁判意见：本院认为，被告认为国家信贷政策的调整造成其银行贷款未成，其本身并无违约恶意，但预售合同补充条款已对相关的贷款风险进行了提示，并明确约定若贷款不成，被告需以自有资金在约定的期限内付清房款。因此贷款政策变化的风险，被告理应自行承担，结合合同违约责任所采的无过错责任原则，被告该项抗辩理由缺乏合同和法律依据，本院难以采纳。
4、上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1852号
（1）案情要点：房屋买卖合同约定，若买方贷款申请未获得银行批准或乙方获得贷款不足以支付房屋总价款的，乙方仍应按照本合同约定按时足额向甲方支付房款，否则，甲方有权按本合同第七条之约定追究乙方的违约责任。
（2）法院裁判意见：本院认为，原被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，应当恪守履行。被告未按照约定的期限支付房款，显然违约，原告要求追究违约责任，合法有据，应当支持。考虑到限购限贷等房地产市场相关的宏观政策影响，且被告违约后较积极地采取措施继续履行合同，其违约的主观恶意并不明显，而原告也未能举证证明其因对方违约所遭受的实际损失，故本院采纳被告关于酌情降低违约金的请求，考虑到本案实际情况，违约金数额酌情确定为100，000元。
以上四份上海市不同法院的判决可以看出，不同法院的裁判思路与上海市高院司法文件《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》中的观点基本一致。
另外，笔者注意到最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]42号）以及《2015年全国民事审判工作会议纪要》（目前只能找到征求意见稿，正式文件没有找到）中关于限贷的问题的观点是：2011年“审判纪要”的观点的内容“对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。”
而2015年“审判纪要”相应的内容是：“房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。”从最高院全国民事审判工作会议纪要倾向性的观点来看，与上海市高院的观点以及上海的司法实践都略有不同，很明显最高院“审判纪要”的观点比上海市高院的观点更为宽松，至于两者之间的差别会不会调和以及上海市以后的司法实践是否会发生一定的变化，则存在一定的不确定性，也无法简单地预判。
最后，需要提醒是对于买方而言，如果贷款新政出台后无法继续履行合同，应该尽早书面通知卖方。这不仅是诚实信用原则在民事活动中的体现，如果法院最终认定买方违约，在酌情确定违约金金额的时候，通常也会考虑这一因素。
【结语】最后，需要特别强调的是，关于贷款政策的变化而导致合同不能履行，到底是否应该一律支持解除合同，全国的司法实践并不同一，对于上海市的房屋买卖双方而言参考外地法院的判决基本没有实际意义。即使上海本地的判决，由于判决书做出时间的不同，类似的案件判决结果也可能存在不同。总之，记住一句法谚：“法律不保护权利上的睡眠者”。凡是有利于自己的任何一点，都应该积极争取。麻烦来了，躲避是无法解决的，正确的做法是积极面对，妥善解决。
文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）