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典型问题解答选登之十二

问题分类：二手房买卖

【问题】2013年12月1日，上海的李先生与自己的舅舅朱先生口头约定，朱先生将自己的一套二手房出售给李先生，两人口头达成协议：朱先生以230万元的价格将坐落于上海市×区×路×弄×室的房屋出售给外甥李先生。两人达成协议之日，李先生支付舅舅朱先生130万元，房屋交与李先生居住，同时房屋产证也交与李先生保管；剩余的100万元待2013年底办理过户手续的时候支付。达成协议后，李先生依约支付了130万元的房款，朱先生也将房屋和产证也交与了李先生居住和保管。但是，双方并没有在2013年年底对房屋进行过户，李先生至今一直居住在房子里。2016年年初，朱先生见房价已经上涨了很多，便想收回房屋，不再履行房地产过户的义务。李先生便打算起诉朱先生，要求法院确认双方达成的口头协议合法、有效并要求朱先生协助办理房屋的产权过户手续，李先生的诉请是否能够得到法院的支持呢？

上海杜继业律师就上述问题解答如下：

【解析】本案的主要争议焦点有两个：一是李朱二人达成的房屋买卖口头协议是否合法、有效？二是双方约定2015年年底过户，但是双方并没有按照约定的时间过户，是否会影响合同的效力？

关于第一个问题，由于本案所涉及的是一般房屋买卖合同，而非商品房买卖合同。根据《合同法》的规定，一般房屋买卖合同完全可以采用口头形式，本案中双方当事人已经履行了合同的大部分义务，双方之间的房屋买卖合同已经于2013年12月1日依法成立，且该合同从成立时即生效。合同生效后，双方当事人应当依照合同的约定全面履行合同，包括朱先生应该配合李先生完成过户手续。

对于第二个问题，双方约定2015年年底过户，但是约定时间截至时，双方都没有通知对方依约履行合同义务，也没有对对方未在约定的时间过户提出过异议，可以视为双方默认变更了房屋的过户时间，具体的过户时间可以以一方提出的新的过户时间为变更后的时间。

综上所述，我们认为法院应该支持李先生的请求，即判决确认双方达成的口头协议合法、有效并要求朱先生协助办理房屋的产权过户手续。最后，需要指出的是，虽然口头协议也受法律保护，但是由于口头协议的不稳定性，非常容易产生争议，而且举证也比较困难，因此即使亲戚之间的交易也最好拟定书面的合同，以保证自己的权益。

【法条链接】《合同法》第10条、第44条、第60条

【结语】以上解答仅供参考，具体案件要根据案情并结合证据做具体分析，并选择合理的维权方案。如对我们的解答有不同意见或者有新的问题，欢迎联系我们进一步沟通。

文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）