二手房买卖,只有口头约定,法院能否支持?
  • 业法网
  • 杜继业
  • 2016-11-26

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典型问题解答选登之十二

问题分类:二手房买卖

【问题】2013年12月1日,上海的李先生与自己的舅舅朱先生口头约定,朱先生将自己的一套二手房出售给李先生,两人口头达成协议:朱先生以230万元的价格将坐落于上海市×区×路×弄×室的房屋出售给外甥李先生。两人达成协议之日,李先生支付舅舅朱先生130万元,房屋交与李先生居住,同时房屋产证也交与李先生保管;剩余的100万元待2013年底办理过户手续的时候支付。达成协议后,李先生依约支付了130万元的房款,朱先生也将房屋和产证也交与了李先生居住和保管。但是,双方并没有在2013年年底对房屋进行过户,李先生至今一直居住在房子里。2016年年初,朱先生见房价已经上涨了很多,便想收回房屋,不再履行房地产过户的义务。李先生便打算起诉朱先生,要求法院确认双方达成的口头协议合法、有效并要求朱先生协助办理房屋的产权过户手续,李先生的诉请是否能够得到法院的支持呢?

上海杜继业律师就上述问题解答如下:

【解析】本案的主要争议焦点有两个:一是李朱二人达成的房屋买卖口头协议是否合法、有效?二是双方约定2015年年底过户,但是双方并没有按照约定的时间过户,是否会影响合同的效力?

关于第一个问题,由于本案所涉及的是一般房屋买卖合同,而非商品房买卖合同。根据《合同法》的规定,一般房屋买卖合同完全可以采用口头形式,本案中双方当事人已经履行了合同的大部分义务,双方之间的房屋买卖合同已经于2013年12月1日依法成立,且该合同从成立时即生效。合同生效后,双方当事人应当依照合同的约定全面履行合同,包括朱先生应该配合李先生完成过户手续。

对于第二个问题,双方约定2015年年底过户,但是约定时间截至时,双方都没有通知对方依约履行合同义务,也没有对对方未在约定的时间过户提出过异议,可以视为双方默认变更了房屋的过户时间,具体的过户时间可以以一方提出的新的过户时间为变更后的时间。

综上所述,我们认为法院应该支持李先生的请求,即判决确认双方达成的口头协议合法、有效并要求朱先生协助办理房屋的产权过户手续。最后,需要指出的是,虽然口头协议也受法律保护,但是由于口头协议的不稳定性,非常容易产生争议,而且举证也比较困难,因此即使亲戚之间的交易也最好拟定书面的合同,以保证自己的权益。

【法条链接】《合同法》第10条、第44条、第60条

【结语】以上解答仅供参考,具体案件要根据案情并结合证据做具体分析,并选择合理的维权方案。如对我们的解答有不同意见或者有新的问题,欢迎联系我们进一步沟通。

文/杜继业(上海市专职律师,民商法学硕士,微信号:ad80805)

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