房东在什么情况下,愿意赔偿就可以解除合同?
  • 杜继业民商律师网
  • 杜继业
  • 2016-10-22

工作中经常接到当事人大量的咨询,本平台将不定期选登一些典型问题,并提供详细的解答或解决方案,供有类似需求的朋友参考。

典型房产买卖合同纠纷问题解答选登之四

【问题】张小姐咨询:其与李先生签订房屋买卖合同,由于房价大幅上涨,现在房子不想卖了。张小姐表示愿意按照合同约定的违约金条款支付违约金,是否可以解除房屋买卖合同?需要什么条件,才可以解除呢?

上海杜继业律师就上述问题详细解答如下:

【解析】司法实践中,如果合同并没有达到不能履行的程度,卖方愿意承担违约责任而要求解除合同的,只要买方坚持要求继续履行,合同应以实际履行为原则。对此,《合同法》第8条和107条有明确的规定。

“有规则,就有例外”。根据现行法律规定,有以下两种例外情况,可以不予强制履行而解除合同:(1)合同约定当事人有单方解除权的。比如合同中有关于解约定金的约定,当事人可以以承担定金处罚为代价而解除合同。此规定的法律依据为《合同法》93条第2款。但是,需要特别指出的是,当事人在房屋买卖合同中对定金约定不明的,不应视为解约定金。如果合同中同时约定了解约定金和违约金条款,解约定金处罚和违约金是可以同时适用的,而不是选择适用。(2)存在《合同法》110条规定的情形,也就是法律上或者事实上不能履行;标的不适于履行或者履行费用过高;债权人在合理的期限内未要求履行。

【建议】以上分析可以看出,签订房屋买卖合同时,如果卖方希望可以单方解除合同的,签约时应该设计特别约定,否则即使原因支付违约金也不能解除合同,最终法院还是可以判决强制履行。对于买方而言,如果希望交易稳定,限制卖家随意解除,则应该提防合同中出现任意单方解除的条款,否则就得严格按照合同约定的条款履行合同。

【结语】以上解答仅供参考,具体案件要根据案情并结合证据做具体分析,并选择合理的维权方案。如对我们的解答有不同意见或者有新的问题,欢迎联系我们进一步沟通。

文/杜继业(上海市专职律师,民商法学硕士,微信号:ad80805)

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