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典型房产买卖合同纠纷问题解答选登之四

【问题】张小姐咨询：其与李先生签订房屋买卖合同，由于房价大幅上涨，现在房子不想卖了。张小姐表示愿意按照合同约定的违约金条款支付违约金，是否可以解除房屋买卖合同？需要什么条件，才可以解除呢？

上海杜继业律师就上述问题详细解答如下：

【解析】司法实践中，如果合同并没有达到不能履行的程度，卖方愿意承担违约责任而要求解除合同的，只要买方坚持要求继续履行，合同应以实际履行为原则。对此，《合同法》第8条和107条有明确的规定。

“有规则，就有例外”。根据现行法律规定，有以下两种例外情况，可以不予强制履行而解除合同：（1）合同约定当事人有单方解除权的。比如合同中有关于解约定金的约定，当事人可以以承担定金处罚为代价而解除合同。此规定的法律依据为《合同法》93条第2款。但是，需要特别指出的是，当事人在房屋买卖合同中对定金约定不明的，不应视为解约定金。如果合同中同时约定了解约定金和违约金条款，解约定金处罚和违约金是可以同时适用的，而不是选择适用。（2）存在《合同法》110条规定的情形，也就是法律上或者事实上不能履行；标的不适于履行或者履行费用过高；债权人在合理的期限内未要求履行。

【建议】以上分析可以看出，签订房屋买卖合同时，如果卖方希望可以单方解除合同的，签约时应该设计特别约定，否则即使原因支付违约金也不能解除合同，最终法院还是可以判决强制履行。对于买方而言，如果希望交易稳定，限制卖家随意解除，则应该提防合同中出现任意单方解除的条款，否则就得严格按照合同约定的条款履行合同。

【结语】以上解答仅供参考，具体案件要根据案情并结合证据做具体分析，并选择合理的维权方案。如对我们的解答有不同意见或者有新的问题，欢迎联系我们进一步沟通。

文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）