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典型房产问题解答选登

李先生咨询：我买的房子经多次转手，但是都没有进行过户登记。现在我与上家王女士签了房屋买卖合同，房屋也交与我入住。但是房屋登记的权利人并不是我的上家，上家与登记产权人也只是签订房屋买卖合同，并没有办理产权过户。李先生咨询他该如何维权才能顺利将房屋登记在自己名下，将自己变为房屋的真正的权利人？

上海房产律师杜继业为李先生解答如下：

首先，李先生与上家所签的买卖合同是有效的。理由是依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。当事之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

基于上述分析，既然李先生与上家所签的合同是有效的，按照实务中的做法，李先生作为终局的买受人可以以上家王女士为被告提起诉讼，同时将房屋的登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经法院审查诉讼请求应予以支持的，法院可以判决当事人依次办理房屋所有权的转移登记，当事人另有约定的除外。对于李先生的情况而言，法院可以判决第三人即登记产权人配合将房屋所有权办到王女士的名下，再由王女士将房屋过户到李先生的名下。

另外，顺便说一下，如果房屋流转的次数较多，可以考虑将多个中间人申请列为第三人，法院也可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记手续。

以上解答仅供参考，具体案件要根据案情并结合证据做具体分析，并选择合理的维权方案。如对我们的解答有不同意见或者有新的问题，欢迎联系我们进一步沟通。

文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）