【导读】2016年3月25日，上海市发布了被称为“史上最严调控政策”的“沪九条”房产新政，该政策的出台对二手房买卖市场产生了重大的影响，尤其是对尚未签署二手房备案网签合同的当事人影响尤为严重，主要体现在社保缴纳年限没有达到5年而成为限购对象，以及银行贷款首付比例的提高，导致买房人资金不足以支付首付等情况。本文将针对买卖双方因限购产生争议如何判定责任以及合同解除后，买卖双方是否支付中介费等常见的争议问题进行剖析。

一、房地产限购政策实施后，当事人要求解除合同的，如何处理？

根据合同法司法解释（二）第26条，情势变更原则的规定，对于合同订立后由于住房限购政策致使买受人无法办理过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。理论上，如果合同解除确实导致当事人之间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受的合理损失的，可酌情予以支持。

但是，对于本来以约定的期限，双方能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处理处于延迟履行状态，在此期间由于限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对于守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的请求，应予支持。

二、买方能否以银行贷款政策变化要求解除买卖合同？

根据上海高院的观点，作为付款义务人的买方对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致买方不能继续履行合同，买方也可以通过其他途径筹措资金履行付款义务。因此，通常不得以贷款成数变化等政策原因主张解除买卖合同。同时，买卖合同签订时在补充条款或付款协议中买卖双方一般会约定“如买方贷款不足的，应当在办理产权过户时补足相应款项”的条款，根据“约定优先”的原则，买方亦应此需自行补足贷款不足金额，而不享有合同解除权。

但是，实务中，如果确因限贷政策的原因，且买受人确实经济能力有限，或者交易金额巨大，确实无法承受更高首付数额或一次性支付全部剩余购房款的能力，这个结果的发生属于不可归责于双方当事人的原因，法院也可能进行自由裁量，而通过变更旅行方式或解除合同的方式平衡双方当事人的权利和义务。

三、因限购政策，导致房屋买卖合同无法履行时，中介费用如何承担？

这种情况下，如果中介公司以已经促成合同订立为由要求支付居间报酬的，一般不予支持，但中介公司可以要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用。而实务中，法院也可能根据中介实际的工作完成情况，考虑已经完成的工作，酌情确定中介费用。

四、限购政策施行后签订买卖合同税费增加的，如何处理？

合同有约定的，以约定；没有约定或者约定不明的，依据国家相关税收法规确定税费缴纳主体，当事人一方以税费增加要求解除合同的，一般法院不予支持。

五、规避房地产限购政策的借名买卖合同发生纠纷的，如何处理？

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其为实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理过户手续的，一般不予支持；借名人自身条件变化或政策变化等原因已经符合购房政策的，可以判决登记人为其办理过户登记手续。

【结语】以上五种情况，为限购政策出台后常见多发的问题，笔者根据工作经验结合相关法律法规，同时参考《人民法庭民事审判实务问答》一书对上述问题进行剖析、整理和概括。因水平有限，本文文字及观点难免存在疏漏，以上内容仅供参考。

文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）