强制执行程序中

对房产预告登记、预抵押登记行为效力考量

作者：江苏省淮安市清河区人民法院执行局局长 薛同忠

随着对被执行人房产强制执行的案件越来越多，由此产生的法律问题和社会问题亦层出不穷，诸如唯一房产的执行、已设置租赁权的房产的执行、小产权房的执行、农村集体土地上民宅的执行等等，虽有有关司法解释予以规范，但“社会的需要和社会的意见常常是或多或少走在‘法律’前面的”（梅因语）。本院近期对两件经预告登记和预抵押登记的房产的执行，不但引起案外人、利害关系人异议，房屋产权登记部门亦对本院的产权过户裁定表示不理解。甚至异议之诉中，审判部门也对执行裁定有不同意见。本文中笔者拟对预告登记、预抵押登记房产执行中的相关法律问题作一些粗浅的探讨，抛砖引玉，厘清部分疑问，期望能促进相关案件的执行。
　　【案件回顾】
　　一、中信房产公司对汇银公司申请执行万润通用公司、凤凰美食城、李俊借款合同纠纷一案提出执行异议。经执行异议审查查明，清河法院（2013）河开民初字第0051号民事调解书确定：一、万润通用公司分期偿还汇银公司借款本息120万元（具体偿还日期略）；

二、凤凰美食城、李俊对万润通用公司的还款承担连带责任。
　　执行程序中，本院于2014年1月3日查封了经预告登记的、由李俊于2010年7月30日购买的中信房产公司开发销售的房屋一套。嗣后，中信房产公司以案外人身份提出执行异议，主张其对涉案房屋的所有权，欲阻却执行。
　　另查明，2010年8月31日，李俊为购买涉案房屋与交通银行淮安分行订立个人房产抵押贷款合同，约定李俊以涉案房屋作抵押向交行借款53.1万元，中信公司对该笔借款提供连带责任担保。当日，相关各方办理了涉案房屋的预告登记及预抵押登记。后因李俊未如约还款，交行诉至法院。2014年9月22日，本院判决李俊向交行还款47万余元及利息，中信房产公司承担连带偿还责任。该判决生效后，交行于同年10月21日从中信房产公司担保账户中扣划相关款项共计54.078866万元，并通知了李俊。
　　还查明，2014年9月26日，中信房产公司与李俊协议解除了双方之间于2010年7月30日签订的房屋买卖合同。双方约定，合同解除后李俊不再享有原合同中的任何权利，中信房产公司有权处置原合同标的，即本案涉案房产。
　　经审查，本院执行局以案外人中信房产公司所提异议诉求没有法律依据为由，驳回了中信房产公司异议请求。中信房产公司旋即向本院提起异议之诉，要求本院解除对涉案房屋的查封措施。
　　在异议之诉案件的审理过程中，有观点认为，预告登记不能产生物权转移的效力。李俊虽有依据房屋买卖合同请求中信房产公司办理产权转移登记或者赔偿损失的权利，但该权利仅为请求权，并非李俊的实体权益。法院对不属于李俊的房屋采取保全措施，无法律依据。
　　二、中国银行淮安分行（下称淮安分行）对杜卫申请执行张更、盛徽公司借款合同纠纷一案提出执行异议。经执行异议审查查明，清河法院于2014年2月25日作出（2013）河民初字第3110号民事判决书，确定张更于判决生效后15日内一次性偿还杜卫借款50万元及利息，盛徽公司承担连带偿还责任。
　　另查明，2011年万达公司取得涉案房产相应楼盘正式办证资格。2013年9月18日本院诉讼保全查封了预告登记在张更名下的位于万达广场5号楼1607室房屋，该房产已于2009年8月24日设置预抵押登记，抵押权人为淮安分行。因张更未履行生效判决确定的还款义务，杜卫于2014年6月24日向本院申请强制执行。本院执行局依杜卫申请，于2014年7月30日作出执行裁定，启动对涉案房产的评估拍卖程序。2015年4月25日，淮安分行以利害关系人身份提出执行异议，要求法院中止拍卖或对拍卖所得价款优先受偿。
　　还查明，2009年8月24日张更与万达公司签订涉案房屋的商品房买卖合同，并办理了预告登记。同日，张更与淮安分行签订了个人住房抵押贷款合同，并办理了预抵押登记，万达公司提供连带责任担保。
　　本院经审查，于2015年5月22日裁定驳回淮安分行异议。该裁定生效后，本院作出过户裁定，要求房屋产权登记部门将涉案房屋过户至买受人名下。此时，房屋产权登记部门又对执行裁定提出不同意见，认为需解除预抵押登记后方能过户，并认为预告登记和预抵押登记都失效后，房屋应回归至实际所有人开发商万达公司名下，而万达公司不是被执行人，所以不能协助法院办理过户。

　　【评析】
　　上述两个执行案例涉及的共性问题是对经预告登记和预抵押登记房产能否执行问题。各异议人虽诉求不同，要么阻却执行，要么优先受偿，但都涉及到对预告登记行为性质和效力的认知。
　　一、溯源《物权法》
　　笔者认为，预告登记制度实为权利保全制度。这是因为，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，是对‘请求权’的登记。在预告登记制度中，经登记的‘请求权’具有了物权的效力，即排他效力。应当说这是我国《物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权的效力。”的要义和预告登记制度的核心价值所在。《物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”其义有三，一是原债权请求权的存在是发生预告登记行为的前提，债权一旦消灭，预告登记就失去了其存在的基础，也即失去了效力。二是预告登记使得被登记的不动产物权请求权具有了物权效力，但并不改变请求权本来的法律关系，原协议中双方当事人基于债权债务关系而享有的抗辩权非因预告登记而消除。三是为预告登记行为效力设定期限，即自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。给权力行使设定期限这是法律作为行为规范的内在属性，不动产物权预告登记制度作为正式登记制度的补充，并不产生物权变更的法律后果。因此，有必要给预告登记行为效力设定期限，促使相关权利人在正式登记条件具备时及时行使权利，结束“预告”状态，而“不能躺在权利上睡觉”。超过该期限后，虽相关权利人依协议而产生的请求权依然存在，但“预告登记”所赋予的物权效力已消灭，不再具有排他性。
　　二、一家之言
　　基于以上认识，再来考量上述案例中相关强制执行措施是否合法，各异议人的诉求是否有法律依据，值得商榷之处颇多。
　　案例一中，李俊与中信房产公司购房协议签订于2010年7月30日，李俊与交通银行住房抵押贷款协议签订于2010年8月31日。同时办理了预告登记及预抵押登记。2014年9月26日，李俊与中信房产公司协议解除购房协议。本院于2014年1月3日查封了预告登记。
　　从现有证据分析，李俊在交通银行办理了预抵押登记后，其向中信房产公司的付款义务应已履行完毕。中信房产公司已于2012年4月取得含涉案房屋在内开发楼盘的正式办证资格。此时李俊依约随时可要求中信房产公司办理正式产权登记。在预告登记的有效期内，因预告登记赋予的排他属性，法院对经预告登记的请求权予以查封，从而限制预告登记权人的转让等处分行为，无疑是符合法律规定的。预告登记失效后是否还适合采用查封预告登记这一执行措施，笔者持有疑义。《物权法》第二十条第二款规定的预告登记因债权消灭或登记条件成就而超三个月期限不办理而失效。失效后，原预告登记权人请求变更登记的请求权已转变为一般债权请求权，不再具有排他效力。在原预告登记权人已完全履行合同义务（付款义务）的情况下，其变更登记请求权（或称正式登记请求权）其实质即为到期债权。而对到期债权的执行，司法解释有明确的规定。此时，开发商应当是协助执行义务主体，而不应将房屋产权登记部门作为协助执行义务人。协助执行的内容应当表述为“暂不与被告或被执行人办理正式产权登记，也不得将涉案房产转售他人并办理产权登记，亦不得回收”。笔者认为，此时要求房屋产权登记部门协助似乎意义不大，而查封已失效的登记显然是不合适的。即使要求产权登记部门协助，也应表述为“暂停XX（房号）正式产权登记”。目前执行实务中，普遍存在忽视预告登记失效的情形，究其原因是登记部门档案资料显示的仍是预告登记状态，，笔者曾和登记部门沟通，他们认为如果预告登记权人不主动取消登记，就认为预告登记未失效，所以可以查封。从执行角度看，登记部门对预告登记的认识无疑是有利执行的，但这显然只满足了《物权法》第二十条第一款的要求。而如前所述，将预告登记失效后买受人的权利视为到期债权予以查封，既有法律依据，也可视为执行方式的创新。原因是，查封行为指向的是买受人的正式登记请求权，能够查封的前提是买受人已完全履行合同义务，而怠于行使请求权，出卖方的合同利益已实现，并无解除合同意思表示。在这一时点，涉案房屋仍在出卖方名下，对出卖方而言已成为不当利益，对买受方而言，其请求权有明确的指向性并可即时实现。此时查封措施的强制介入使得出卖方和买受方之间已接近完成的交易状态不再继续也不可逆转。这就规制了交易双方可能发生的恶意串通规避执行的可能。如此，强制执行行为则可继续进行下去。至于中信房产公司因担保行为被交通银行扣划的款项，则属于担保追偿法律关系，以此为由阻却执行并无法律依据。
　　 案例二中，在预告登记、预抵押登记失效的情况下，预抵押权人的抵押权优先转为正式登记权已转变为一般请求权，不再具有优先属性，当然更不具有基于正式登记后才具有的优先受偿属性。至于房屋产权登记部门提出的问题，笔者认为：第一，预抵押登记的效力不以主动解除为失效的唯一条件，当《物权法》第二十条第二款规定的情形出现时，即失效。第二，预告登记失效后，涉案房屋虽回归至原所有权人开发商名下，但因查封措施的存在，原所有权人的处分权受到限制，在其自身合同利益已得到实现的情况下，其只能按购房协议约定将房产过户至被执行人名下，而不能有其他阻却执行的行为。所以法院将涉案房产视同被执行人财产予以处置，房屋产权登记部门依法应当配合办理过户。在执行实务中，即使是查封期限已过，或者是实现抵押权后已无残值的情况下，房屋产权登记部门仍会要求首封法院办理解封手续，应该说这都是不符合法律规定的。
　　2004年2月10日，最高人民法院、国土资源部、建设部“关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知”第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”该司法解释中未规定预告登记失效后能否查封。本文中，笔者依法理分析了预告登记失效后预告登记权人的权利属性，并从有利执行和打击规避执行行为的角度分析了查封措施对利益相关方权利的制约，肯定了执行措施的合法性。限于认识能力不足，谬误之处在所难免，笔者乐见批评指正之文。（以上均为化名）