上海执行中房地产拍卖若干问题的解答
上海市高级人民法院
关于执行中房地产拍卖若干问题的解答沪高法执〔2013〕49号
为进一步规范执行中房地产拍卖工作，根据最高人民法院（法释〔2004〕16号）《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（简称民事拍卖、变卖规定）、（法释〔2009〕16号）《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（简称评估、拍卖、变卖规定）和（法释〔2011〕21号）《关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（简称评估、拍卖规定）等有关法律、司法解释的规定，结合本市法院执行工作实际，制定本解答。
一、关于拍卖程序的启动
1.启动拍卖需要经过什么程序？
答：执行法院对被执行人名下房地产启动拍卖程序的，应经合议庭评议通过后，制作拍卖裁定书，送达当事人及利害关系人。
2.启动拍卖如何办理委托程序？
答：执行法院在拍卖裁定送达后，应在五个工作日内通过执行案件管理系统正确填写委托评估、拍卖事项申请表，并由执行机构负责人审批同意后交本院立案庭报送高级法院立案庭统一摇号确定拍卖机构。
3.拍卖标的物涉及国有资产的如何认定和操作？
答：根据沪高法（2013）133号《关于司法委托拍卖有关事项的通知》的规定，拍卖标的物是否属于国有资产由评估机构在实施评估中予以核查认定，必要时报市国资委相关部门确认。法院对需要拍卖的标的物，先由执行法官根据已有证据材料作出是否属于国有资产的初步判断，并在提交评估、拍卖申请时予以提示。执行法官无法判断或初步判断属于国有资产的，均由评估机构予以核查认定。执行法官明确认定不属于国有资产的，评估机构不再核查认定。涉国有资产拍卖的程序，按沪高法（审）（2013）3号《上海法院涉国有资产司法委托拍卖操作规则》的规定，予以具体操作。
二、关于拍卖前的评估
4.对拍卖前的评估需重点注意哪些内容？
答：执行法院应对评估房地产中的土地性质，是否属于国有资产，合法建筑与违章建筑，房屋装修，房屋中的动产等不同财产性质，提出是否评估、统一评估还是分别评估等要求，评估机构根据执行法院的要求，对各类财产出具评估结果。
5.竞买人要求查阅或复制评估报告的应如何处理？
答：评估报告是评估机构对拍卖标的物进行充分评估后向法院出具的包括评估依据、评估过程、评估价格等相关信息的报告，其中可能涉及被执行人商业秘密等相关信息，故竞买人要求查阅或复制评估报告的一般不予准许。对于竞买人要求了解拍卖标的物相关信息的，可告知其通过拍卖机构进行了解。
三、关于拍卖的实施
6.对拍卖的房地产需要掌握哪些主要情况？
答：执行法院在启动评估、拍卖程序前应先对标的物办理司法查封手续，同时要了解标的物的性质、权属状况、占有使用情况和相关的政策法规。对集体土地、划拨土地和滩涂等涉及政策性较强的情况，应当向相关部门进行咨询。对拍卖有影响的相关信息应当告知拍卖机构。
7.被执行人去向不明时相关法律文书如何送达？
答：被执行人去向不明，相关法律文书无法送达时，执行法院应依照民事诉讼法的规定，以公告的方式送达。实践中，可以将执行通知书、拍卖裁定书等需送达文书的内容一并列明予以公告送达，并告知以后情况没有变化，不再公告。
8.拍卖公告应载明哪些主要内容？
答：拍卖公告除载明拍卖单位、时间、地点、标的物、竞买人条件等常规信息外，还应视案件情况，通过特别公告、拍卖须知等方式载明以下相关信息：
（一）房地产的占有使用情况；
（二）对房地产享有优先购买权人的情况；
（三）房地产瑕疵的情况；
（四）房地产权利负担的情况；
（五）房地产本次拍卖的起拍价格；
（六）其他需要告知的内容。
9.拍卖公告的版面和刊登有什么要求？
答：执行法院应当要求拍卖机构在房地产拍卖的15日前，在高院指定媒体发布拍卖公告。当事人自愿增加公告媒体并承担相应费用的，执行法院应予允许。
执行法院应当在拍卖公告发布前对公告的内容和格式予以审查核准。拍卖公告应当符合人民法院关于刊载版面、字体等要求。
执行法院应当将拍卖公告及其他相关资料在“人民法院诉讼资产网”、“上海法院网”等网络平台予以同时公布。
10.告知优先购买权人行使权利的应注意哪些问题？
答：享有优先购买权人经有效通知后，在首次拍卖时未到场或到场未行使优先购买权的，因流拍需要再次拍卖的，执行法院应当再次以能够确认收悉的方式通知享有优先购买权人。
在首次拍卖前已经告知优先购买权人，且其明确表示放弃对拍卖房地产的优先购买权的，执行法院应将相关内容通过执行笔录、优先购买权人书面承诺等方式予以记录在案。
11.保证金的支付有何要求？
答：竞买人应当按照拍卖公告规定的期限与金额，按时向拍卖机构缴纳拍卖保证金，并依据开具的保证金收据办理拍卖登记手续，竞买人名称应当与保证金收据上载明的名称一致。
按沪高法（审）（2013）4号《上海法院司法委托拍卖保证金管理规则》的规定，拍卖机构对每一项司法委托拍卖，都需将收取的第一笔拍卖保证金及时划入相关法院的专项资金帐户，相关法院收到拍卖机构转交的拍卖保证金后，可以通知拍卖机构进行拍卖；未收到拍卖保证金的，不得通知拍卖机构进行拍卖。
四、关于拍卖后的相关事项
12.对拍卖程序如何监督？
答：执行法院应加大对评估、拍卖机构从事司法委托评估、拍卖活动的监督。
执行法院发现评估报告有明显错误或当事人对评估报告的异议成立，应当要求评估机构作出修正。评估机构拒绝修正的，执行法院可以撤销评估委托，另行委托评估机构。
执行法院可以派员至拍卖现场、通过网上现场观摩或要求拍卖机构提供拍卖现场视频等方式对拍卖活动进行监督。
执行法院的执行机构可以根据案件的需要主动邀请本院纪检部门参与拍卖、变卖程序。
13.对有人占有使用拍卖房地产的应如何处理？
答：对于有租赁合同等具有合法依据占有并使用房地产的人，按最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭。执行法院可以对房地产启动评估拍卖程序，但应在拍卖公告中将相关情况明确告知竞买人。
对于无合法理由占有使用房地产的人（包括被执行人和案外人），执行法院应当在拍卖前予以告知，限期迁出，拒不迁出的，依法强制执行。强制迁出可以在拍卖前实施，也可以在拍卖后实施。
14.对拍卖成交的房地产应如何交付？
答：执行法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后15日内将拍卖的房地产移交买受人或承受人。
拍卖成交后标的物的交付，由执行法院的执行机构负责完成，执行法院应将房地产交付结果记入执行笔录，并由买受人或承受人签字确认。
15.对税务机关提出的请求协助拨付被执行人应当承担的非拍卖过程中产生的税款应如何处理？
答：执行法院对税务机关提出的请求协助拨付被执行人应当承担的非拍卖过程中产生的税款（以下称“欠税”），应当进行核查，依法处理。（1）按照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条规定，纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。反之，不优先于抵押权、质权、留置权的执行（2）拍卖所得执行款中属于一般债权的可以协助税务机关为被执行人拨付欠税。如应纳税金额过高，影响案件执行的，执行法院可以会同税务机关协商解决。（3）按照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条规定，税务机关应当对纳税人欠缴税款的情况定期予以公告。没有公告的，应作为程序不完整，不予协助。
16.哪些情形下可撤销拍卖？
答：拍卖成交后遇有下列情形可以撤销：
（1）买受人主体资格不符合，或有恶意串通、欺诈等过错行为的；
（2）拍卖活动违反相关规定的；
（3）执行依据、执行程序存在错误的等。
17.撤销拍卖需要经过什么程序？
答：拍卖成交后确需撤销的，应经合议庭评议通过，报请执行法院分管院长审批同意后，作出撤销拍卖的裁定，并报送高级法院立案庭和执行局备案。
18.撤销拍卖后的责任应当如何承担？
答：因买受人存在过错行为导致拍卖被撤销的，对其缴纳的保证金按照司法解释的相关规定予以处理。因拍卖机构存在过错行为导致拍卖被撤销的，造成的损失由拍卖机构承担。因法院存在过错行为导致拍卖被撤销的，如符合国家赔偿标准的，按国家赔偿程序操作。
19.对撤销拍卖裁定不服的应如何处理？
答：对撤销拍卖裁定不服的，可以向执行法院提出执行异议，执行法院应按照民事诉讼法的规定予以审查，并作出支持或驳回的裁定，执行当事人或者利害关系人对裁定不服的，可以依法向上一级人民法院申请复议。
